美国住房金融监管机构将加密资产纳入房贷评估体系

近日，美国联邦住房金融局（FHFA）发布了一项具有里程碑意义的指令，首次正式要求将加密资产纳入抵押贷款资产评估体系。尽管该政策仍处于初步探索阶段，具体细节尚未完全明确，但其背后推动加密货币加速迈向主流金融的战略意义，在业内引发了广泛讨论。

FHFA署长William J. Pulte在社交媒体上宣布，该机构将就"加密货币资产在抵押贷款资格评估中的适用性"展开研究。随后，Pulte再次发文表示，经过深入研究，他已下令房利美与房地美准备将加密货币计入抵押贷款的资产范畴。

FHFA在正式文件中指出，房利美和房地美在美国住房金融体系中发挥着关键作用，通过审慎标准为住宅抵押贷款的二级市场提供稳定性和流动性，以确保可持续、长期的房屋所有权。加密货币作为一种新兴资产类别，可能为传统金融市场之外的财富积累提供机会，但长期以来未被纳入住房贷款评估标准。FHFA认为，纳入更多样化的资产类别将有助于更全面地评估借款人的储备能力，并提升信用良好借款人实现可持续住房拥有的可行性。

FHFA作为这两家企业的监管方，提出了多项指示：

1. 房利美和房地美须制定并提交一份提案，研究在其单户住宅贷款风险评估中，将加密货币作为可计入储备的资产类别纳入考量，且该等资产不需要在贷款结束前兑换为美元。

2. 企业仅可考虑可由受美国监管的中心化交易所出具资产凭证并存储的加密货币资产，且该等交易所必须遵循所有适用的法律法规。

3. 在制定相关评估机制时，每家企业应综合考量并引入必要的风险缓释措施，包括但不限于针对市场波动性的调整，以及对储备资产中加密货币所占比例施加足够的基于风险的调整因子。

4. 在实施任何制度变更前，企业须首先获得其董事会批准，再提交FHFA审议。

目前，该命令已正式生效，FHFA要求房利美与房地美在"合理可行的时间框架内"加快研究与落地推进。然而，文件并未披露具体适用范围、可被纳入的币种清单、改革时间表或法律与责任划分等细节，仍属政策探索初期阶段。

此项政策出台，正值美国住房市场面临多重压力之际。受制于高利率环境和住房供应不足，美国2025年第一季度抵押贷款发放量跌至近历史低点。再融资业务萎靡不振，首次购房者在5月仅占总销量的30%，远低于历史均值的40%。全国住房拥有率已跌至65.1%，为2020年以来最低水平。越来越多年轻人推迟购房决策，不得不选择啃老或在高租金环境中延迟购房决策。

FHFA此举被外界视为一项旨在缓解结构性问题的破局之策，尤其考虑到加密资产在美国年轻人中日益普及，提升其购房参与度有望盘活当前低迷的市场。

这一政策迅速在加密圈内引发广泛关注和热议，多位业内知名人士纷纷表达支持，认为这是加密资产迈向主流金融的又一重要转折点。

Michael Saylor评论道："比特币已被美国住房金融体系认可为储备资产，这是机构层面对采纳比特币与作为抵押品认可的里程碑式时刻。"

知名投资人Anthony Pompliano指出，房利美和房地美现已允许借款人在申请抵押贷款时，将比特币及加密资产作为资产证明的一部分。他认为这项改革本应早已实施，感谢Pulte促成了这一历史性进展。

房地产投资人Grant Cardone则指出，比特币进入房地产领域，将颠覆传统房地产投资，更重要的是解决房地产长期存在的诸多痛点。这场变革将彻底革新从简单单户住宅所有权到复杂商业地产的投资方式。

值得注意的是，Pulte本人是房地产行业资深背景的专业人士，同时也是加密货币支持者。根据今年2月公开的财务披露文件，他持有价值在50万至100万美元之间的比特币和同等价值的Solana，同时还持有比特币矿商和GameStop等股份。

自2019年以来，Pulte多次公开支持比特币，曾透露自己持有11枚比特币，并将其视为帮助全球最贫困人群的重要工具，特别是那些"没有银行账户"的人群。他表示："作为慈善家，我希望推动加密货币的广泛采用。"