比特幣房貸:一個6.6萬億美元的新藍海

5月27日，Cantor Fitzgerald啓動了針對機構客戶的20億美元比特幣抵押貸款計劃，首批交易對象包括加密公司FalconX Ltd.和Maple Finance。作爲美國國債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機構的入局，被視爲一項極具象徵意義的突破。

比特幣正從一種存量資產轉變爲可以影響信貸體系的金融工具。

一個月後，聯邦住房金融局局長比爾·普爾特又拋出重磅信號。他要求房利美和房地美兩家美國住房信貸支柱企業，研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的可行性。這一表態引發市場劇烈反應，24小時內比特幣價格漲近2.87%，重新突破108,000美元。

正如Coinbase廣告片提出的靈魂拷問："在2012年你需要3萬枚比特幣購買一棟房子，而現在你只需要5枚。如果房價在比特幣計價中一直降價，那爲什麼在美元計價中卻一直漲呢？"這次的比特幣房貸會對美元體系造成什麼影響呢？

Bill Pulte的話作數嗎？

Pulte在社交媒體上公開要求房利美和房地美做好準備。這兩家公司是美國住房信貸市場的核心"做市商"，通過收購私人機構發放的房貸確保貸款市場的流動性與可持續性。

聯邦住房金融局負責監管這兩家機構。截至2024年12月，房利美和房地美共計擔保了6.6萬億美元的機構抵押貸款支持證券，佔美國所有未償還抵押貸款債務的50%。

Pulte之所以用"命令"的語氣,是因爲他作爲FHFA的主席在這兩家公司中擔任"監督"的董事會職位。他上任後進行了大刀闊斧的人員與架構改革,調離兩大機構多名董事,自任董事會主席,並解僱14名高管,進行全面重組。這讓FHFA對政府資助企業的掌控權顯著增強。

Pulte的個人背景讓這則消息增添復雜意味。他是美國第三大住宅建築公司掌門人,同時也是川普親信中最早公開支持加密貨幣的聯邦高官之一。他曾投資GameStop、Marathon Digital等高波動性資產,在投資方面更貼合"Degen"形象。

政府內部的分歧

政府內部存在明顯分歧。美國住房與城市發展部也在探索將穩定幣與區塊鏈技術用於追蹤聯邦住房補助資金,但遭遇了內部反對。部分官員認爲這可能會引發像2008年的次貸危機,甚至稱之爲"像拿大富翁遊戲幣來發錢"。

當前,一些平台已經提供比特幣抵押的房貸產品。但由於無法將貸款證券化出售給房利美與房地美,因此貸款利率高企、流動性受限。一旦比特幣被納入聯邦房貸承銷體系,不僅能降低借款利率,也意味着持幣者可以釋放槓杆效應,從"HODL"轉向"在美國構建家庭資產配置"。

當然,風險不容忽視。如前SEC官員所警告,一旦將不穩定的加密資產引入FHA提供擔保的1.3萬億美元抵押貸款體系,其任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統性衝擊。

這種分歧的核心,在於美國是否準備好將比特幣從"另類投資品"正式納入公共金融體系。FHFA的研究方向即允許持有者用比特幣餘額直接滿足首付款或儲備金要求,其深遠意義在於首次讓去中心化資產具備"住房槓杆"效應。另一方面,加密資產的波動性讓其在作爲"儲備資產"時天然存在估值與風險計提困難。

新的FHFA指令有何規定？

第2025-360號決定要求房利美和房地美將加密貨幣視爲借款人財富多元化的有效資產。該指令要求兩家機構制定提案,將加密貨幣納入其單戶住宅抵押貸款風險評估中的借款人儲備金。此外,該指令還規定企業應直接計算加密貨幣持有量,而無需將其兌換成美元。

FHFA就哪些加密貨幣符合考慮條件制定了明確的"指導方針"。只有在受美國監管的中心化交易所發行且完全遵守相關法律的資產才有資格。此外,企業必須在評估中納入風險緩解措施,包括根據已知的加密貨幣市場波動性進行調整,以及根據借款人持有的加密貨幣儲備比例進行適當的風險削減。

在任何變更實施前,企業必須將其提案提交至各自的董事會批準。董事會批準後,提案必須轉交FHFA進行審核並最終授權。FHFA的決定與聯邦政府在金融流程中認可加密貨幣的更廣泛做法相一致,體現了其致力於將美國定位爲加密貨幣發展領先司法管轄區的承諾。

這究竟意味着什麼？

當比特幣真正能被認證成美國質押貸款的資產,其"影響力"可能不亞於川普就任前提出的"比特幣儲備法案"的威力。這影響將不止局限於單一羣體,美國民衆、金融機構、政府部門等多方羣體都將受到影響。

多少美國人會用比特幣"買房",用比特幣當作中介能"省"多少錢？

據報告顯示,約28%的美國成年人(約6500萬人)持有加密貨幣,其中Gen Z以及千禧一代佔比奇高,皆有超過半數的人持有或曾經持有加密資產。而由於千禧一代和Z世代在美國房地產市場中佔據的份額越來越大,加密資產作爲一種購房支付方式也可能日益流行。

根據調查,"賣加密貨幣買房"的人羣從2019年到2021年逐漸上升在2021年末達到了近12%。4年過去了,隨着加密貨幣的普及,這個比例可能又進一步提升了。

至於能省多少錢,一個假設是:你在2017年購買了價值5萬美元的比特幣。到2025年,它的價值達到50萬美元。與其出售比特幣並繳納9萬美元的資本利得稅,不如與加密貨幣抵押貸款機構合作,你承諾抵押30萬美元的BTC,獲得一筆30萬美元的抵押貸款,利率爲9.25%。你仍然擁有比特幣,而你僅需支付每年2.7萬美元左右的利息,並省去了9萬美元的稅金,同時你還擁有BTC價格的上升趨勢通道與抗通膨權利。

目前一些私人機構能夠提供LTV50%左右的年利率9-10%的比特幣貸款業務,而一些BTC生態原生貸款平台則能夠將年利率降低至3.5%(若LTV 33%)。如果這麼計算的話,按照50萬美元15年期抵押貸款計算,每月能節省約1000美元,總體利息將少19萬美元。

推動GSE私有化進程的輔助工具

開放比特幣抵押貸款機制爲政府資助企業私有化提供了一種間接但重要的支持路徑,它不僅可以爲住房金融系統引入多元化的抵押品類型,還可能從風險轉移、資本形成、監管重構和政治協調等多個維度,爲房利美與房地美的去政府化改革創造空間。

比特幣抵押貸款機制的合法化則提供了另一個政策選項:即在政府退出直接擔保的同時,市場可以通過技術、資產和風險共擔機制提供替代性的融資支持。這一邏輯不僅有助於平衡輿論,還爲政策制定者在削減政府負債與保持住房金融穩定之間提供了更靈活的談判籌碼。

比特幣能釋放多少房貸"壓力"？

截至目前,比特幣總市值爲約2.1萬億美元,約相當於美國住房抵押貸款市場的17%。若允許全部比特幣市值參與房貸抵押支持,那麼2.1萬億美元BTC市場可支持1.05萬億美元的貸款本金(按50% LTV),約佔現有住房貸款存量的8-9%,若僅取其50%可接受部分作爲抵押,仍可支持$5250億貸款本金,佔比4-5%。

因此,比特幣房貸若被制度化,不只對加密社區意味深遠,也將向傳統金融釋放前所未有的資產轉換力,在不摧毀現有金融體系的基礎上,開闢一條能夠釋放BTC價值購買力的正循環路徑。這意味着,如果政策全面落地,比特幣貸款可能爲住房市場提供數千億美元級別的新增融資力量,這相當於現階段加密抵押貸款市場的100倍以上。

自由市場"搶灘登入"的項目有哪些？

放貸機構

1. Milo Credit:美國首批以加密貨幣爲抵押的住房貸款產品提供商。允許用戶以比特幣、以太坊或USDC等數字資產作爲抵押,無需現金首付,即可獲得房產價值最高100%的貸款額度。

2. Ledn:總部位於加拿大,以其"比特幣支持貸款"而聞名,成爲全球首批探索鏈上資產借貸結構化產品的加密原生平台之一。

3. Moon Mortgage:面向加密原生用戶的貸款平台,專注於爲Web3創業者、DAO成員、以及沒有傳統信用記錄的加密投資者提供"抵押比特幣買房"的服務。

4. People's Reserve:致力於打造以比特幣爲核心的房貸與信用體系。正在開發多種"比特幣驅動"的金融產品,包括自償還式抵押貸款和以房屋淨值換取比特幣流動性的借貸工具。

基礎設施

Beeline Title:致力於爲加密抵押貸款搭建產權登記與數字托管基礎設施的區塊鏈服務公司。專注於將房產登記流程數字化,並與加密資產托管機制結合,從而實現全鏈上、無紙化的房屋權屬登記與債權管理。

比特幣能改變"老規則"嗎？

從華爾街的百年券商到聯邦住房金融監管機構,從川普的公開發聲到房地產行業的資本結構重塑,以比特幣爲支點的金融秩序正在自