Nghiên cứu ứng dụng của bất động sản trong thị trường mã hóa tài sản vật chất

Giới thiệu

Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản thực ( RWA ) không còn mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã xuất hiện các hình thức mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) tương tự như khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa trưởng thành và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Theo đó, các dự án DeFi lâu đời như MakerDAO, Compound và Aave, cùng với các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ cũng bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách khác nhau, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thông qua phân tích trường hợp các dự án như vậy, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan được thảo luận cũng sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp trong thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đã đạt tới con số 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. tài chính sở hữu bất động sản phân tán.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3)mã hóa kỹ thuật số bất động sản như tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain còn tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư thông thường một cơ hội đầu tư, tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép nhà đầu tư thu được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp phát triển thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, hiệu quả giảm bớt ngưỡng đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định chặt chẽ của chúng cung cấp một bản thiết kế vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, thông qua việc vận hành các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những lợi thế và bất lợi của nó.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những thuộc tính trên. Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và là những dự án phổ biến nhất trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được kiểm chứng và thử nghiệm rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc đầu tư vào bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (, ) cung cấp trên Gnosis.

RealT mua lại bất động sản nhà ở và mã hóa kỹ thuật số các hợp đồng sở hữu bất động sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê cho những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của nó. Mặc dù RealT giám sát quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng họ về mặt pháp lý là khác với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không cần phải cùng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu token của bất động sản có thể nhận một phần thu nhập tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.

Lấy ví dụ về tài sản này ở Montgomery, tổng giá trị của mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi mã hóa là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa. Tài sản này tạo ra 2,600 đô la doanh thu cho thuê hàng tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, lợi nhuận ròng hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi mã hóa nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng, và duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu phí 8% từ tiền thuê và phần còn lại của phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng Token.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Một báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ tài sản mã hóa bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn tài sản, họ có thể giảm chi phí đại diện; do đó, việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu quyền sở hữu của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã thông báo, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi rằng các cổ đông lớn có thể giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu quyền sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn đầy đủ cơ quan quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả cơ quan quản lý.

Tôi đã chọn mười Token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng chủ sở hữu của mỗi bất động sản.

Như biểu đồ cho thấy, RealT chia nhỏ bất động sản thành số lượng Token khác nhau, với giá mỗi Token khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ Token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Hiện tại, kết hợp những dữ liệu này với số lượng Token của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công đến một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Từ dữ liệu giao dịch của ví RealT ( Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán khoảng 6 triệu đô la tổng tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2.5% - 3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, cũng không có giới hạn hoặc hướng dẫn rõ ràng nào chỉ định mức độ tham gia của họ, doanh thu mà RealT thu được từ tiền thuê vẫn chưa được công bố.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT tạo ra các series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác dưới RealT, và cũng không ảnh hưởng đến hoạt động của công ty mẹ.

Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu nguồn cung cấp giá Parcl Labs, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng bất động sản. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo ra chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội suy đoán giá trị bất động sản, có thể đặt lệnh mua hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì không có bất động sản thực sự liên quan trong hoạt động của nền tảng. Một số người có thể đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn nêu trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối được ưa chuộng, với sự đầu tư từ nhiều tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số lượng người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.

Sản phẩm của Parcl được thiết kế đơn giản và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs cung cấp và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự ủng hộ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ thái độ tương đối khiêm tốn trên thị trường, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ ngân hàng trung ương của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand, hỗ trợ khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay mã thông báo, và không thực sự cải thiện tính thanh khoản của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến RWA bất động sản đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty thực thể mục đích đặc biệt tại Delaware với mã (, còn được gọi là SPV,