Cơ quan quản lý tài chính nhà ở Mỹ đã đưa tài sản mã hóa vào hệ thống đánh giá khoản vay mua nhà

Gần đây, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) đã công bố một chỉ thị mang tính bước ngoặt, lần đầu tiên chính thức yêu cầu đưa các tài sản mã hóa vào hệ thống đánh giá tài sản thế chấp. Mặc dù chính sách này vẫn đang ở giai đoạn khám phá ban đầu, các chi tiết cụ thể vẫn chưa hoàn toàn rõ ràng, nhưng ý nghĩa chiến lược thúc đẩy tiền mã hóa nhanh chóng tiến vào tài chính chính thống đã gây ra nhiều cuộc thảo luận trong ngành.

Giám đốc FHFA William J. Pulte đã thông báo trên mạng xã hội rằng cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu về "tính áp dụng của tài sản mã hóa trong việc đánh giá đủ điều kiện vay thế chấp". Sau đó, Pulte đã đăng bài viết một lần nữa cho biết, sau khi nghiên cứu sâu sắc, ông đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị đưa mã hóa vào danh mục tài sản thế chấp.

FHFA trong tài liệu chính thức chỉ ra rằng, Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Hoa Kỳ, cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp của các khoản vay thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng, nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà bền vững và lâu dài. Mã hóa tiền tệ như một loại tài sản mới nổi có thể cung cấp cơ hội tích lũy tài sản ngoài thị trường tài chính truyền thống, nhưng từ lâu đã không được đưa vào tiêu chuẩn đánh giá cho các khoản vay nhà ở. FHFA cho rằng việc đưa vào nhiều loại tài sản đa dạng hơn sẽ giúp đánh giá khả năng dự trữ của người vay một cách toàn diện hơn và nâng cao khả năng thực hiện quyền sở hữu nhà bền vững cho những người vay có tín dụng tốt.

FHFA với tư cách là cơ quan quản lý của hai doanh nghiệp này, đã đưa ra nhiều chỉ thị:

1. Fannie Mae và Freddie Mac phải lập và nộp một đề xuất, nghiên cứu việc đưa tiền mã hóa vào đánh giá rủi ro cho khoản vay nhà ở đơn lẻ của họ như một loại tài sản có thể tính vào dự trữ, và các tài sản đó không cần phải được quy đổi thành đô la trước khi khoản vay kết thúc.

2. Doanh nghiệp chỉ có thể xem xét các tài sản mã hóa mà có thể được chứng nhận và lưu trữ bởi các sàn giao dịch tập trung được quản lý bởi Mỹ, và các sàn giao dịch đó phải tuân thủ tất cả các luật và quy định áp dụng.

3. Trong việc xây dựng cơ chế đánh giá liên quan, mỗi doanh nghiệp nên xem xét tổng thể và đưa vào các biện pháp giảm thiểu rủi ro cần thiết, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc điều chỉnh đối với sự biến động của thị trường, cũng như áp dụng các yếu tố điều chỉnh dựa trên rủi ro đủ cho tỷ lệ của tiền mã hóa trong tài sản dự trữ.

4. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào về chế độ, doanh nghiệp phải trước tiên nhận được sự chấp thuận của hội đồng quản trị, sau đó nộp cho FHFA xem xét.

Hiện tại, lệnh này đã chính thức có hiệu lực, FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac tăng tốc nghiên cứu và triển khai trong "khung thời gian hợp lý và khả thi". Tuy nhiên, tài liệu không công bố phạm vi áp dụng cụ thể, danh sách các loại tiền tệ có thể được bao gồm, thời gian cải cách hoặc phân chia pháp lý và trách nhiệm, vẫn thuộc giai đoạn đầu của sự khám phá chính sách.

Chính sách này được ban hành vào thời điểm thị trường nhà ở Mỹ đang đối mặt với nhiều áp lực. Do bị ảnh hưởng bởi môi trường lãi suất cao và nguồn cung nhà ở không đủ, lượng phát hành thế chấp tại Mỹ trong quý 1 năm 2025 đã giảm xuống gần mức thấp lịch sử. Hoạt động tái tài trợ ảm đạm, người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 30% tổng doanh số vào tháng 5, thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 40%. Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn quốc đã giảm xuống 65.1%, mức thấp nhất kể từ năm 2020. Ngày càng nhiều người trẻ hoãn quyết định mua nhà, buộc phải chọn cách sống nhờ cha mẹ hoặc trì hoãn quyết định mua nhà trong môi trường giá thuê cao.

Hành động này của FHFA được xem là một giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề cấu trúc, đặc biệt khi xem xét đến việc mã hóa tài sản ngày càng phổ biến trong giới trẻ ở Mỹ, việc nâng cao mức độ tham gia mua nhà của họ có khả năng làm hồi sinh thị trường đang ảm đạm hiện nay.

Chính sách này nhanh chóng thu hút sự chú ý và thảo luận rộng rãi trong cộng đồng mã hóa, nhiều nhân vật nổi tiếng trong ngành đã bày tỏ sự ủng hộ, cho rằng đây là một bước ngoặt quan trọng khác để tài sản mã hóa tiến vào tài chính chính thống.

Michael Saylor bình luận: "Bitcoin đã được hệ thống tài chính nhà ở của Mỹ công nhận là tài sản dự trữ, đây là khoảnh khắc mang tính bước ngoặt của việc áp dụng Bitcoin với tư cách là tài sản thế chấp từ phía các tổ chức."

Nhà đầu tư nổi tiếng Anthony Pompliano chỉ ra rằng Fannie Mae và Freddie Mac hiện đã cho phép người vay sử dụng Bitcoin và các tài sản mã hóa như một phần của tài sản chứng minh khi nộp đơn xin vay thế chấp. Ông cho rằng cải cách này lẽ ra đã được thực hiện từ lâu, cảm ơn Pulte đã thúc đẩy tiến bộ lịch sử này.

Nhà đầu tư bất động sản Grant Cardone chỉ ra rằng, việc Bitcoin tham gia vào lĩnh vực bất động sản sẽ làm đảo lộn đầu tư bất động sản truyền thống, và quan trọng hơn là giải quyết nhiều điểm đau tồn tại lâu dài trong bất động sản. Cuộc cách mạng này sẽ hoàn toàn đổi mới cách đầu tư từ quyền sở hữu nhà ở đơn giản đến bất động sản thương mại phức tạp.

Đáng chú ý là Pulte bản thân là một chuyên gia có nền tảng vững chắc trong ngành bất động sản, đồng thời cũng là một người ủng hộ mã hóa. Theo các tài liệu công khai về tài chính được công bố vào tháng 2 năm nay, ông nắm giữ Bitcoin trị giá từ 500.000 đến 1 triệu USD và Solana có giá trị tương đương, cùng với cổ phần trong các công ty khai thác Bitcoin và GameStop.

Kể từ năm 2019, Pulte đã nhiều lần công khai ủng hộ Bitcoin, từng tiết lộ rằng ông sở hữu 11 đồng Bitcoin và coi đây là một công cụ quan trọng để giúp đỡ những người nghèo nhất trên thế giới, đặc biệt là những người "không có tài khoản ngân hàng". Ông nói: "Là một nhà từ thiện, tôi hy vọng thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi mã hóa."