Дослідження застосування нерухомості на ринку токенізації фізичних активів

Вступ

Токенізація реальних активів(RWA) не є новим поняттям на ринку криптовалют, ще в 2018 році з'явилися активи, схожі на сьогоднішню концепцію RWA, та випуск цінних токенів(STO). Однак, через незрілість регуляторної бази та незначні потенційні переваги, ці ранні спроби не розвинулися в зріле ринкове сегментування.

У 2022 році, з продовженням підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитами в стейблах на крипторинку. Отже, токенізація державних облігацій США стала дедалі привабливішою для криптоіндустрії. У свою чергу, такі відомі DeFi проекти, як MakerDAO, Compound і Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті різними способами розширити ринок інвестицій у нерухомість, урізноманітнити інвестиційні продукти в нерухомість та знизити бар'єри входження для інвесторів у нерухомість. Це дослідження шляхом аналізу випадків таких проектів розглядає переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у нерухомості Північної Америки, обговорювані політики, нормативні акти та ринкові умови також в основному стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження Statista за березень 2023 року показало, що вартість північноамериканського ринку нерухомості становить вражаючі 1,3 трильйона доларів, тоді як глобальна вартість ринку нерухомості становить 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості нерухомих активів. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. фінансування розподіленої власності на нерухомість.

2)специфічний індекс ринку нерухомості продуктів.

3. токенізація нерухомості як забезпечення.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищують прозорість активів у нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційний траст у нерухомість ( REIT ) є компанією, яка володіє, експлуатує або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливість інвестувати, подібно до пайового інвестиційного фонду, що дозволяє інвесторам отримувати дохід на основі дивідендів та загальний дохід, а також сприяє розвитку ринку нерухомості в даному регіоні. REIT та нерухомість RWA мають подібності у наданні можливостей для диверсифікованих інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційні бар'єри та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель операцій. Тим не менше, їх суворий аудит активів та інвестиційна структура в рамках суворого регуляторного середовища забезпечують міцну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи над проектами з нерухомості RWA ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай, проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені властивості. Під час детального вивчення конкретних випадків я виявив, що через різницю в управлінні та підходах до продуктів, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.

Дослідження випадків

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості і є найпопулярнішим у своїй галузі. Слід зазначити, що це все ще ранні проекти, і їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT була запущена в 2019 році, є одним з найстаріших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, що зосереджується на інвестиціях у житлову нерухомість США через блокчейн Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує право власності на нерухомість відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю делеговано третім особам. Після вирахування витрат, орендна плата, що отримується від певної нерухомості, розподіляється між її токен-володарями. Хоча RealT контролює процес токенізації, з юридичної точки зору вони є окремими від компанії, що володіє активами нерухомості. Як зазначено на їхньому веб-сайті, у випадку дефолту компанії, токен-володарі зберігають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє правом власності на нерухомість. Варто зазначити, що їм не потрібно спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Токен-володарі нерухомості можуть щомісяця отримувати частину доходу від оренди нерухомості, не враховуючи близько 2,5% резерву на обслуговування та адміністративних зборів, які зазвичай складають близько 10% від вартості.

Як приклад цієї власності в Монтгомері, загальна вартість нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця власність щомісяця генерує 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний чистий прибуток - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Для цього нерухомості RealT пропонує 100% токенізацію, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами та підтримувати практично безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та залишок витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її токенізації на ринок.

Однак, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, він також створює виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати непрактичними. Звіт Лоренса Свінкелса пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості у вигляді токенів та RealT. RealT обирає управлінський орган для керування належною йому власністю; якщо RealT має значну частку в нерухомості, він може знизити агентські витрати; отже, неефективне управління негативно вплине на них. Однак, якщо частка RealT надто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери також можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть сподіватися, що великі акціонери можуть контролювати, чи є найнятий управлінський орган фінансово життєздатним. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатніх мотивів для вибору управлінського органу або участі в процесі нагляду, а багатьом інвесторам також важко ефективно контролювати управлінський орган.

Я вибрав десять найновіших проданих токенів на ринку RealT і використав відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися кількість власників кожної нерухомості.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташоване в Детройті, приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1000. Тепер, об'єднавши ці дані з кількістю токенів кожного власника, можна зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для малих інвесторів і підвищив ліквідність ринку нерухомості.

З даних транзакцій гаманця RealT ) адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402( видно, що RealT вже сплатила близько 6 мільйонів доларів загальної орендної плати. Платформені збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що становить близько 150-180 тисяч доларів доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не потребує участі в інвестиціях у нерухомість, і якщо вирішить інвестувати, немає чітких обмежень або вказівок щодо рівня їхньої участі, доходи, отримані RealT від орендних надходжень, ще не розкриті.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний підрозділ компанії. Цей підрозділ не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає в ролі операційного підрозділу проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її головною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам брати участь в інвестиціях у всі об'єкти нерухомості, укладаючи угоду з однією компанією. Нарешті, RealT створює відповідні серії LLC для кожного інвестиційного об'єкта. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретним об'єктом нерухомості та відповідним Токеном. Ця структура покликана забезпечити, щоб фінансові чи юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти під RealT, і не впливали на операції материнської компанії.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на світовому ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів за допомогою AMM структури. Parcl вводить цінове постачання Parcl Labs, створюючи індекс нерухомості для конкретного регіону на основі історії продажів нерухомості. Період історії продажів може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть укладати довгі або короткі позиції на ціни нерухомості.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи дійсно це проект RWA у сфері нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище критеріям. Проте це відносно популярний проект RWA, в який інвестували кілька великих гравців галузі, таких як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та ін. Обговорення різноманітних можливостей RWA у сфері нерухомості є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, її TVL наразі становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи Parcl, здається, не привертає багато уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, щоденна кількість активних користувачів менше 50.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Ціни Parcl Labs добре спроектовані для постачання та індексного ринку, легко використовувати.

У сфері операційна діяльності команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних інститутів, Parcl залишається відносно стриманим на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

) Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple і MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для кредитів. Ripple у липні оголосила, що її команда з цифрових валют центральних банків працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувалася з RobinLand, підтримуючи кредити під заставу нерухомості. RealT пропонує можливість використання токенізованої нерухомості як забезпечення для кредитів, хоча ця послуга обмежена лише токенами, які вони випускають. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність коштів власників нерухомості.

Reinno - це проект, запущений у 2020 році та призупинений у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це кредитна послуга, заснована на токенізації нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібне фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у Делавері спеціальну компанію-мету ###, також відому як SPV,