Gerçek Dünya Varlıklarının Kripto Varlıklar Pazarındaki Gelişimi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto varlıklar pazarında uzun bir geçmişe sahiptir, en azından 2018 yılına kadar izlenebilir. O dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihraçları ( STO ), günümüz RWA kavramı ile birçok benzerlik taşımaktadır. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve önemli bir potansiyel kazanç avantajının eksikliği nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar ölçeğine dönüşmemiştir.

2022'de ABD faiz oranlarının sürekli artmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri kripto sektöründeki stabilcoin kredi faiz oranlarını açıkça aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha cazip hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kuruluşlar, RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerinin çeşitliliğini artırmak ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmak amacıyla çeşitli yollarla tasarlanmıştır. Bu makalede, bu projelere vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı tartışılacaktır. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul alanına odaklandığı için, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşulları tartışması ağırlıklı olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklanacaktır.

Gayrimenkul Pazarının Tokenizasyon Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. 2023 Mart ayında yayınlanan Statista araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolara ulaşırken, küresel halka açık gayrimenkul pazarının büyüklüğü 2.66 trilyon dolara ulaşmaktadır.

Gayrimenkul pazarının tokenleştirilmesinin temel talebi, aşağıdaki bir veya birden fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esas olarak üç biçimde ortaya çıkar:

1. Gayrimenkul mülkiyetinin parçalı finansmanı
2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
3. Gayrimenkul tokenleri, teminat olarak borç verme işlemlerinde kullanılır.

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonunun zincire eklenmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), kâr getiren gayrimenkulleri elinde bulunduran ve yöneten veya finanse eden şirket türüdür. REIT, sıradan yatırımcılara, gayrimenkul yatırım getirileri ve toplam getiri elde etmelerini sağlayan, yatırım fırsatları sunarak bölgedeki gayrimenkul piyasasının gelişimini teşvik eder. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sağlama konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve altında varlıkların incelemesi, işletimi ve yatırım yapısı açısından, gayrimenkul RWA projeleri için referans alabilecekleri bir çerçeve sağlar.

Son iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletim durumu üzerine yaptığımız gözlemler sonucunda, artı ve eksi yönleri hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantajlar ve dezavantajlara sahiptir. Ancak belirli vakaları derinlemesine inceleyince, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletiminde karşılaştığı durumların farklı olduğunu göreceksiniz.

Örnek Analiz

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz edecektir. Her bir proje, gayrimenkul pazarını tokenize etmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsil gücüne sahiptir. Dikkate alınması gereken bir nokta, bu projelerin hala erken aşamalarda olması ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Temelde Ethereum ve Gnosis blockchain'ini kullanarak (, Gnosis üzerinde ) ABD konut gayrimenkulünü tokenleştirerek perakende yatırımcılara sunmaktadır.

RealT, konut mülkü satın alır ve bunu ABD yasalarına uygun olarak mülkü tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerin ürettiği kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumlu olmasına rağmen, gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri, mülkü yönetmek için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Ancak, dikkat edilmesi gereken nokta, bu anlaşmanın RealT'nin piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmamasıdır. Kullanıcılar mülk tokenlerini elinde bulundurduklarında, her ay o mülkün kirasından pay alabilirler; alınacak miktardan yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 olan yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her token'ın fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu gayrimenkul her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolar, yıllık toplam ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım alır ve bu da yıllık kar oranını %7.35'e getirir.

Bu gayrimenkul için RealT, piyasaya %100 token sağladı; bu, RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle faaliyet gösterdiği anlamına geliyor. Yönetim kurumu kira gelirinin %8'ini alırken, bakım masraflarından geri kalan kısmı alıyor. Yatırım platformu sadece gayrimenkullerin tokenlaştırılması, yönetim kurumunun seçilmesi ve yönetimin denetlenmesi için %2'lik bir ücret alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkuller bulmaya ve bunları tokenlaştırarak piyasaya sunmaya odaklanabilir.

Ancak, tüm sahipliğin dağılması yatırımcılar arasında riskleri dağıtmaya yardımcı olsa da, bu durum zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları çok küçük bir paya sahipse, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir ve sürdürülemez hale gelebilir. Bazı raporlar, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim kurulu seçer; eğer RealT, gayrimenkul üzerinde büyük bir sahipliğe sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba sarf eder çünkü kötü yönetim onların üzerinde büyük olumsuz etkilere yol açar. Ancak, eğer RealT'nin sahiplik oranı çok yüksekse, bu tokenlerin likiditesini azaltır ve gayrimenkulün küçük hissedarları muhtemelen denetim sorumluluklarını yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük hissedarların işe alınan yönetim kurulu üyelerinin etkin ve dikkatli bir şekilde denetlemesi gerektiğini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kurulu üyelerini dikkatli bir şekilde seçme ve denetim sürecine aktif bir şekilde katılma konusunda yeterli motivasyonu olmayabilir; bu durum da çok sayıda küçük yatırımcı için, yönetim kurulu üyelerini etkili bir şekilde denetlemeyi son derece zor hale getirecektir.

RealT pazarındaki en son tükenen on mülk token'ını inceleyerek ve her mülkün kaç sahibinin olduğunu bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcılarını kullanarak. Grafiklerde gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda token'a bölerek her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağlıyor. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'i geçti. Her sahibin sahip olduğu token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayın.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 USD'den az yatırım yapmaktadır, yaklaşık %9'u 500 USD ile 2,000 USD arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktardan fazla yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada ve konut piyasasının likiditesini artırmada başarılı olduğunu göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresindeki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 600.000 ABD doları kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım masrafları, sigorta ve vergi masraflarındaki dalgalanmalara bağlı olarak, kira gelirinin yaklaşık %2.5 ila %3 arasında değişmektedir ve bu, son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ila 180K ABD doları olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılması zorunlu olmadığı ve katılmayı seçtiği takdirde katılım düzeyinin belirli bir sınırı veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak işlev görmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, yasal süreçleri basitleştirmek ve kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarına olanak tanımaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC, belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM mimarisi aracılığıyla kullanılır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerdeki gayrimenkul endekslerini oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i başlattı. Geçmiş kayıtlarının süresi, mülklerin işlem sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerinde spekülatif bahis yapma fırsatı bulunur; bu, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturmasını sağlar.

Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili hukuki sorunlara karışmasını engelliyor. Ayrıca, yukarıda belirtilen standartlara uymadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz. Ancak, bu, nispeten popüler bir RWA projesidir, bazı tanınmış şirketlerin yatırımlarını almıştır ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışılırken dahil edilmesi makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri kullanımı kolaydır ve hızlı bir şekilde güncellenmektedir. Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazar tasarımı oldukça olgundur. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunmaktadır. Tüm bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kurumunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı korumakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlıdır. Bu durum, bir ölçüde kripto varlıklar pazarının henüz gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya hazır olmadığını açıklayabilir.

Reinno

Bazı büyük kripto varlık şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de araştırıyor. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerine ve buna göre ipotek işlemleri yapmalarına destek olmaya çalıştığını duyurdu. Ayrıca bazı projeler, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için ortaklarla işbirliği yapıyor. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürününe benziyor ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün sunması dikkat çekicidir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkule dayalı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de onlara özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilecekler.