Gayrimenkulün fiziksel varlık tokenizasyonu pazarındaki uygulama araştırması

Giriş

Gerçek varlıkların tokenizasyonu ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni değil, 2018'de günümüz RWA kavramına benzer varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) ile ortaya çıkmıştır. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgun olmaması ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir pazar segmentine dönüşmemiştir.

2022'de, Amerika'nın sürekli faiz artırımları ile birlikte, Amerikan tahvilleri getirileri kripto para piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, Amerikan tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu, kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale gelmektedir. Buna paralel olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi köklü DeFi projeleri, Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finans kurumları ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birden fazla gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engellerini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu tür projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarım avantajlarını ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları da esasen Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasını kapsayacaktır.

Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırması, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolara ulaştığını, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Gayrimenkul pazarının tokenizasyonunun temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç şekilde ortaya çıkmaktadır:

1. dağılmış gayrimenkul sahipliği finansmanı.

2. belirli alan gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. tokenizasyon gayrimenkulü teminat olarak.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir getiren gayrimenkulleri sahiplenen, işleten veya bu gayrimenkullere finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, bireysel yatırımcılara, yatırımcıların temettü bazlı gelir ve toplam getiri elde etmelerini sağlayan, ortak fonlara benzer bir yatırım fırsatı sunarak bölgedeki gayrimenkul pazarının gelişimine katkıda bulunur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, bu da yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Bununla birlikte, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve katı düzenleyici çerçeve içinde yatırım yapma yapıları, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesiyle, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genel olarak, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerinin farklılıkları nedeniyle her projenin gerçek operasyonlar sırasında karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğu ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve piyasanın en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blockchain'i üzerinden, esas olarak Gnosis'te ( Amerikan konut gayrimenkul yatırımlarına odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmesine sahip varlıkları tokenizasyon yapar. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı, üçüncü taraf bir yönetim kuruluşuna devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecini denetlese de, yasal olarak gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketlerle farklıdırlar. Web sitelerinin belirttiği gibi, eğer şirket iflas ederse, token sahipleri, mülk sözleşmesine sahip olan şirketin yönetimini üstlenme hakkını saklı tutar. Dikkate değer bir şekilde, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmaları gerekmez. Mülkün token sahipleri, mülkün kira gelirinin bir kısmını aylık alabilirler, bakım rezervi ve yönetim ücretinin yaklaşık %2.5'ini hariç tutarak, yönetim ücreti genellikle değerinin %10'u civarındadır.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alarak, gayrimenkul Token'ının toplam değeri 323,020 Amerikan dolarıdır, her bir Token'ın fiyatı 52.10 Amerikan dolarıdır ve toplamda 6,200 Token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 Amerikan doları kira geliri sağlamaktadır. İşletme ve yönetim masrafları toplam 622 Amerikan doları düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 Amerikan dolarıdır, yıllık net kar ise 23,736 Amerikan dolarıdır. Bu nedenle, her bir Token 3.83 Amerikan doları dağıtım almaktadır, yıllık getiri oranı %7.35'tir.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Bu mülk için RealT %100 Token sağlar, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir operasyon modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu %8 kira ve bakım ücretlerinin geri kalanını alır, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve denetleme için %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorlukları da beraberinde getirir. Yatırımcıların finansal çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Laurens Swinkels'in bir raporu, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT, gayrimenkul üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, bu aracılık maliyetlerini azaltabilir; dolayısıyla, verimsiz yönetim onların üzerinde olumsuz bir etki yaratır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, bu Token likiditesini olumsuz etkileyebilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe aldığı yönetim kurumunun finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisse oranı çok düşükse, RealT'nin yönetim kurumunu seçme veya denetim sürecine katılma konusunda yeterli motivasyona sahip olmaması ve birçok yatırımcının da yönetim kurumunu etkili bir şekilde denetlemesinin zor olması mümkündür.

RealT pazarında en son tükenen on adet Token'i seçtim ve her bir mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcılarını kullandım.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkü farklı sayıda Token'a böler, böylece her Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 Token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazla kişidir. Şimdi, bu verileri her sahibin Token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Üzerine Bir Çalışma])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 doların altında yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2,000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı görülüyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada başarılı olduğunu ve gayrimenkul pazarının likiditesini artırdığını gösteriyor.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre )Gnosis cüzdan adresi:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT yaklaşık 6 milyon dolar toplam kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak değişiklik göstermekte olup, kira bedelinin yaklaşık %2,5-3'ü kadar, son iki yılda yaklaşık 150 bin ila 180 bin dolar arasında platform geliri sağlamaktadır. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılmasına gerek bulunmamakta ve eğer yatırım yapmayı seçerse, katılım seviyesini belirten net bir sınırlama veya kılavuz yoktur; dolayısıyla, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların tek bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir dizi LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir mülke ve ilgili tokena sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat değişikliklerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgeler için gayrimenkul endeksi oluşturmak üzere mülk satış geçmişine dayalı olarak Parcl Labs fiyat teminini tanıtmaktadır. Satış geçmişinin süresi, mülk ticaret sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerini tahmin etme şansı vardır ve gayrimenkul fiyatları üzerinde uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor, çünkü platformun işletiminde gerçek mülk bulunmuyor. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı sorgulanabilir, çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektördeki birçok büyük oyuncu tarafından yatırım yapılan nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyette olan Parcl, görünüşe göre çok fazla dikkat çekmemiş, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarında Gayrimenkul Üzerine Bir Çalışma]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmektedir. Parcl Labs fiyat sağlama ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl takımı Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı edinim programlarını aktif bir şekilde başlattı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl piyasada hâlâ görece düşük profilde kalmakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa henüz gayrimenkul endeks ürünlerine hazır değil.

) Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü Tokenize etmesine olanak tanıyan bir kredi teminatı olarak kullanılma olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, dijital para merkezi bankası ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkulü teminat olarak kullanan kredileri desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, Tokenize edilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendileri tarafından çıkarılan Tokenler için geçerlidir. Esasen, bu hizmet daha çok Token borç verme ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetini durduran bir projedir. Piyasada fazla bir iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkate değer ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlemler için ### olarak da bilinen özel amaçlı bir şirket (SPV) oluşturacaktır.