Исследование применения недвижимости на рынке токенизации физических активов

Введение

Концепция токенизации реальных активов ( RWA ) не нова на рынке криптовалют, аналогичные токенизации активов и выпускам токенов на основе ценных бумаг ( STO ) появились еще в 2018 году. Однако из-за незрелой регуляторной базы и незначительных потенциальных преимуществ эти ранние попытки не развились в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки займа стабильных монет на крипторынке. Поэтому токенизация государственных облигаций США в качестве RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Вслед за этим такие устоявшиеся DeFi проекты, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan и Siemens, даже некоторые правительства начали исследовать RWA.

За последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение порога входа для инвесторов в недвижимость. Данное исследование, проводя анализ случаев таких проектов, рассматривает преимущества и недостатки дизайна RWA в сфере недвижимости, а также их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на активы и инвесторов в сфере недвижимости Северной Америки, обсуждаемые соответствующие политики, правила и рыночные условия также будут в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является обширной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость публичного рынка недвижимости в Северной Америке достигла впечатляющих 1,3 триллиона долларов, а стоимость глобального публичного рынка недвижимости составила 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более диверсифицированных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкого круга инвесторов, повышение ликвидности и стоимости недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. финансирование децентрализованной собственности на недвижимость.

2)Индексы продуктов на рынке недвижимости в определенных регионах.

3. токенизация недвижимости в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция с блокчейном также усиливают прозрачность и демократическое управление активами недвижимости.

Недвижимость инвестиционный трест ( REIT ) — это компания, которая владеет, управляет или предоставляет финансирование для доходной недвижимости. REIT предоставляет обычным инвесторам возможность инвестирования, аналогичную паевым фондам, позволяя инвесторам получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствует развитию рынка недвижимости в данном регионе. REIT и недвижимость RWA имеют сходства в предоставлении диверсифицированных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая инвестиционные барьеры и увеличивая ликвидность активов недвижимости. Однако традиционные REIT обычно не предлагают инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, их строгая проверка активов и инвестиционная структура в рамках жесткой регулирующей базы предоставляют прочную основу для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы над проектами, связанными с недвижимостью RWA, мы получили более четкое представление о их преимуществах и недостатках.

В общем, проекты RWA в недвижимости обладают вышеупомянутыми свойствами. При глубоком изучении конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и подходах к продукту каждая проект сталкивается с различными ситуациями в процессе своей деятельности.

Исследование случая

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является наиболее популярным в своей области. Необходимо отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT была запущена в 2019 году и является одним из старейших проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на инвестициях в американскую жилую недвижимость через блокчейн Ethereum и Gnosis, в основном предоставляя услуги на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США, создавая юридические токены на собственность. Ответственность за управление, обслуживание и сбор аренды возлагается на третьи стороны. После вычета расходов, арендные платежи, полученные от конкретной недвижимости, распределяются между держателями токенов. Хотя RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отличаются от компании, владеющей активом недвижимости. Как указано на их сайте, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют за собой право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей юридическими токенами на недвижимость. Важно отметить, что они не обязаны совместно инвестировать в объекты недвижимости, которые они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать часть дохода от аренды недвижимости, за вычетом примерно 2,5% резервов на обслуживание и управленческих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера возьмем эту недвижимость в Монтгомери, общая стоимость недвижимости составляет 323,020 долларов, цена каждого токена составляет 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость в месяц приносит 2,600 долларов арендного дохода. После вычета операционных и управленческих расходов в общей сложности 622 долларов, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовая чистая прибыль составляет 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает 3.83 долларов распределения, годовая доходность составляет 7.35%.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Для этой недвижимости RealT предоставляет 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать практически безрисковую модель операционной деятельности. Управляющая компания взимает 8% от арендной платы и оставшуюся часть расходов на содержание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации на рынке.

Однако, хотя распределенная собственность способствует разделению рисков между инвесторами, это также приносит определенные вызовы. Когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, затраты на управление компанией могут стать непрактичными. В отчете Лауренса Свинкелса объясняется конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей собственностью; если RealT обладает значительной долей собственности на недвижимость, это может снизить агентские затраты; следовательно, неэффективное управление окажет на них негативное влияние. Тем не менее, если доля RealT слишком велика, это может негативно сказаться на ликвидности токенов, и малые акционеры могут стать халявщиками. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры смогут контролировать, достаточно ли финансово жизнеспособна управляющая компания. С другой стороны, если доля RealT очень мала, у RealT может не быть достаточной мотивации для выбора управляющей компании или участия в процессе надзора, и многим инвесторам также будет сложно эффективно контролировать управляющую компанию.

Я выбрал десять последних проданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-эксплорер, чтобы найти количество владельцев для каждой недвижимости.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на графике, RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, примерно 500 владельцев токенов, при этом у двух объектов недвижимости более 1000 владельцев. Теперь, объединив эти данные с количеством токенов у каждого владельца, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Рынка Недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это показывает, что RealT в некоторой степени успешно создала рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и повысила ликвидность рынка недвижимости.

Согласно данным транзакций из кошелька RealT ) адрес кошелька Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT уже выплатила около 6 миллионов долларов США в виде общей арендной платы. Платформенные сборы колеблются в зависимости от затрат на обслуживание, страхование и налоги и составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу платформы за последние два года, составляющему около 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку RealT не требует участия в инвестициях в недвижимость, и если выбирается инвестиция, нет четких ограничений или руководящих принципов, описывающих степень участия, доходы RealT от арендных поступлений все еще не раскрыты.

С точки зрения структуры компании, RealT учредила Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве центрального элемента компании. Эта структура не владеет никакими недвижимыми активами; она лишь служит операционным элементом проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в штате Делавэр как материнскую компанию для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими недвижимыми активами; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в все объекты недвижимости путем подписания контракта с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующие серии LLC для каждого объекта недвижимости, в который инвестируется. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия LLC владеет конкретным объектом недвижимости и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не влияли на другие объекты недвижимости под управлением RealT и не затрагивали операции материнской компании.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в сегменте RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Паркл

Протокол Parcl является DeFi инвестиционной платформой, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения вечной экспозиции на синтетические активы с помощью AMM-структуры. Parcl вводит ценовые поставки Parcl Labs, создавая индексы недвижимости для определенных районов на основе исторических данных о продажах недвижимости. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы имеют возможность спекулировать на стоимости недвижимости, могут открывать длинные или короткие позиции по ценам на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в рамках работы платформы не затрагивается реальная недвижимость. Некоторые могут сомневаться, является ли это действительно проектом RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеуказанным стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, в который инвестировали такие крупные игроки отрасли, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и другие. Обсуждение различных возможностей RWA в сфере недвижимости вполне разумно.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, текущий TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукты Parcl упрощены и быстро разрабатываются. Ценовые предложения и индексный рынок Parcl Labs хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционной сфере команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему остается относительно низкопрофильным на рынке, с небольшой базой пользователей и ограниченным объемом交易. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индексирования недвижимости.

) Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. В июле Ripple объявила, что ее команда цифровых валют центральных банков работает в этом направлении. MakerDAO интегрировался с RobinLand, поддерживая кредиты с залогом в виде недвижимости. RealT предлагает опцию использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по кредитованию токенов и не существенно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno - это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Несмотря на то, что он не оставил значительного следа на рынке, он представил два примечательных продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это кредитная услуга, основанная на токенизации недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут представить документы на имущество в Reinno. После получения одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию с ограниченной ответственностью ###, также известную как SPV.