Estudo sobre a aplicação do mercado de tokenização de ativos físicos no setor imobiliário

Introdução

A tokenização de ativos físicos ( RWA ) não é um conceito novo no mercado de criptomoedas; já em 2018, surgiram tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) semelhantes ao conceito atual de RWA. No entanto, devido à estrutura regulatória imatura e à vantagem de retorno potencial não ser significativa, essas tentativas iniciais não se desenvolveram em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA superou significativamente as taxas de juros de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Consequentemente, projetos DeFi estabelecidos como MakerDAO, Compound e Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan e Siemens, e até mesmo alguns governos começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para investidores imobiliários. Este estudo explora as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial através da análise de casos de tais projetos. Como esses projetos se concentram principalmente em ativos e investidores imobiliários da América do Norte, as políticas, regulamentações e condições de mercado discutidas também estarão principalmente relacionadas ao mercado imobiliário da América do Norte.

Método de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo cheio de oportunidades de investimento. Uma pesquisa da Statista em março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu impressionantes 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público mais amplo de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:

1. financiamento da propriedade imobiliária descentralizada.

2. produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas.

3. tokenização de imóveis como colateral.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain também aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são empresas que possuem, operam ou financiam propriedades imobiliárias para geração de receita. Os REITs oferecem uma oportunidade de investimento para investidores comuns, semelhante a fundos mútuos, permitindo que os investidores obtenham rendimentos baseados em dividendos e retornos totais, além de contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário local. Os REITs e os Ativos Imobiliários RWA têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, reduzindo efetivamente a barreira de investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos sobre RWA imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos de RWA imobiliário possuem as características mencionadas acima. Ao investigar casos específicos, percebi que, devido a diferenças nas abordagens de gestão e de produto, cada projeto enfrenta situações distintas na sua operação real.

Estudo de Caso

Neste capítulo, selecionei três projetos de RWA no setor imobiliário para análise. Cada projeto adota uma abordagem diferente para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu campo. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não foram submetidos a uma validação e teste de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos projetos RWA de imóveis mais antigos do mercado, focando em oferecer investimentos em imóveis residenciais americanos principalmente na Gnosis através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza a entidade que possui o contrato de propriedade de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e arrecadação de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução das despesas, o aluguel gerado por uma propriedade específica é distribuído aos seus detentores de Token. Embora a RealT supervise o processo de tokenização, eles são legalmente distintos das empresas que detêm ativos imobiliários. Conforme mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de Token mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que detém o contrato de propriedade. É importante notar que eles não precisam investir em conjunto nas propriedades que lançam no mercado. Os detentores de Token da propriedade podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel da propriedade, excluindo cerca de 2,5% de reserva de manutenção e taxa de gestão, que geralmente é cerca de 10% do valor.

Usando a propriedade localizada em Montgomery como exemplo, o valor total do imóvel tokenizado é de 323.020 dólares, com um preço por Token de 52,10 dólares, totalizando 6.200 Tokens emitidos. A propriedade gera uma receita de aluguel mensal de 2.600 dólares. Após deduzir os custos operacionais e de gestão totalizando 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em um lucro líquido anual de 23.736 dólares. Assim, cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com um retorno anualizado de 7,35%.

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Para este imóvel, a RealT fornece 100% do Token, o que significa que a RealT não precisa investir conjuntamente com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e o restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização do imóvel, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipa da RealT pode economizar uma grande quantidade de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar imóveis qualificados e levar a sua tokenização ao mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são muito pequenos, os custos de gestão da empresa podem tornar-se inviáveis. Um relatório de Laurens Swinkels explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande propriedade sobre a propriedade, pode reduzir os custos de agência; portanto, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso pode ter um impacto negativo na liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também podem tornar-se exploradores. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas supervisionem se a entidade de gestão contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação para escolher adequadamente a entidade de gestão ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também têm dificuldade em supervisionar efetivamente a entidade de gestão.

Escolhi os dez últimos Tokens que foram vendidos no mercado RealT e usei navegadores de blockchain relevantes para verificar o número de proprietários de cada propriedade.

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Como mostrado no gráfico, a RealT divide propriedades em diferentes quantidades de Tokens, fazendo com que o preço de cada Token seja de aproximadamente 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, ao combinar esses dados com a quantidade de Tokens de cada detentor, é possível entender a extensão do investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT, de certa forma, conseguiu criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado imobiliário.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT ) Endereço da carteira Gnosis:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, a RealT já pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, e são cerca de 2,5%-3% do aluguel, equivalente a uma receita da plataforma de cerca de 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não precisa participar do investimento imobiliário, e se escolher investir, não há limitações ou diretrizes claras sobre o grau de participação, a receita que a RealT obtém da renda do aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui ativos imobiliários; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT estabeleceu a Real Token LLC no Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui ativos imobiliários; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades assinando um contrato com uma única empresa. Por fim, a RealT estabelece uma série de LLC correspondentes para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada LLC série possui uma propriedade específica e o respectivo Token. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades sob a RealT, nem afetem as operações da empresa-mãe.

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) Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos através de uma estrutura AMM. O Parcl introduz o fornecimento de preços do Parcl Labs, criando um índice imobiliário para áreas específicas com base no histórico de vendas de propriedades. O período do histórico de vendas pode variar conforme a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor das propriedades, podendo fazer long ou short no preço dos imóveis.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Algumas pessoas podem questionar se é realmente um projeto RWA de imóveis, pois não cumpre os padrões acima mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, com investimentos de várias grandes marcas do setor, como Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, entre outros. É razoável discutir as diversas possibilidades de RWA imobiliário.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume de negociação diário de menos de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

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Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O Parcl Labs oferece preços e um mercado de índices bem projetados, fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl está ativamente a lançar programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma postura relativamente discreta no mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja pronto para produtos de índice imobiliário.

) Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital de banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO integrou-se com a RobinLand para apoiar empréstimos garantidos por imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, embora este serviço seja limitado aos tokens que eles emitem. Na prática, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens, e não aumentou substancialmente a liquidez dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Apesar de não ter deixado muita marca no mercado, introduziu dois produtos relacionados com ativos reais (RWA) que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado na tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, eles podem submeter os documentos do imóvel à Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ###, também conhecida como SPV, em Delaware.