# 実物資産トークン化市場における不動産の応用に関する研究## はじめに実物資産トークン化(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年には現在のRWA概念に似た資産トークン化と証券型トークン発行(STO)が登場していました。しかし、規制フレームワークが未成熟であり、潜在的なリターンの利点が明確でないため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展しませんでした。2022年、アメリカが継続的に利上げを行う中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出金利を大きく上回りました。したがって、アメリカ国債のトークン化が暗号業界にとってますます魅力的になっています。それに伴い、MakerDAO、Compound、Aaveなどの老舗DeFiプロジェクトや、ゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探索を始めています。過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらはさまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資家の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究は、これらのプロジェクトのケーススタディを通じて、不動産RWAの設計の長所と短所、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、議論される関連する政策、規制、市場条件も主に北米の不動産市場に関連します。## 不動産トークン化市場へのアプローチ不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの調査によると、北米上場不動産市場の価値は驚くべき1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの製品は主に3つの形式で現れます:1)の分散化された不動産所有権ファイナンス。2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。3)トークン化不動産を担保として。さらに、トークン化とブロックチェーン統合は、不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを強化しました。不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生むために資金を提供する会社です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、投資家が配当ベースの収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の発展に寄与します。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資ハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制フレームワーク内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対して堅実なブループリントを提供しています。過去2年間の不動産RWAに関するプロジェクト運営の中で、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)通常の場合、不動産RWAプロジェクトは上記の特性を持っています。具体的なケースを深く研究する中で、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営の中で直面する状況はさまざまであることがわかりました。## ケーススタディこの章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注意が必要なのは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場での検証とテストを経ていないことです。### RealTRealTは2019年に開始され、マーケットで最も古い不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(を通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ法人をトークン化します。これらの不動産の管理、維持及び家賃の徴収は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、特定の不動産が生み出す家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは法的には不動産資産を保有する会社とは異なります。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社を管理する別の会社を指名する権利を保持します。注目すべきは、彼らが市場に投入する不動産に共同投資する必要はないということです。その不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理手数料を除いた不動産の家賃収入の一部を毎月受け取ることができます。管理手数料は通常、価値の約10%です。このMontgomeryにある不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を得ています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間純利益は23,736ドルになります。したがって、1トークンあたり3.83ドルの配当が得られ、年率リターンは7.35%です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26(このプロパティに関して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームはプロパティのトークン化、管理機関の選定、監視管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは多くの管理時間を節約し、適格なプロパティを見つけて市場にトークン化することに集中できます。しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、会社の管理コストが実行不可能になることがあります。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反について説明しています。RealTは、所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できます。このため、非効率的な管理は彼らに悪影響を与えることになります。しかし、RealTの株式が過大である場合、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もただ乗りになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能かどうかを監督することを期待するかもしれません。一方で、RealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監督プロセスに参加したりする動機を欠くかもしれません。また、多くの投資家も管理機関を効果的に監督するのが難しいです。私はRealT市場で最新の完売した10のトークンを選択し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の保有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。今、これらのデータを各保有者のトークン数量と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf(約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度小口投資家のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を向上させたことを示しています。RealTウォレットの取引データ)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(から見ると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォームの手数料は、維持費、保険、税金に基づいて変動し、賃料の約2.5%-3%であり、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択した場合でも、その参加程度を示す明確な制限やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ開示されていません。会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の中央実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。また、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、不動産会社の親会社として機能しています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約を結ぶことによってすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対して対応するシリーズのLLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の物件と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないことを保証することを目的としています。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278()パークルParclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、Parcl Labsの価格供給を導入し、不動産販売の履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成します。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度に応じて変動する可能性があります。指数を作成した後、投資家は不動産の価値を推測する機会を得て、不動産価格に対してロングまたはショートを行うことができます。この方法により、Parclは法的問題を回避することができました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうかを疑問視する人もいるかもしれませんが、上述の基準には適合していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界内の多くの大手が投資しています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971(Parclの製品は簡素化されており、迅速に開発されます。Parcl Labsの価格供給とインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは市場で相対的に控えめな存在を保っており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産インデックス商品に対して準備が整っていないのかもしれません。) レイノRippleやMakerDAOのような大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に発表を行い、そのデジタル通貨中央銀行チームがこの方向に向けて努力していると述べました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。実質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資金流動性を実質的に向上させるものではありません。Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり足跡を残していないものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。最初の製品は、トークン化された不動産に基づく融資サービスです。物件所有者が資金調達を必要とする際、彼らはReinnoに物件の書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社###、通称SPVを設立します。
不動産トークン化トレンド: ケーススタディが示す機会と課題
実物資産トークン化市場における不動産の応用に関する研究
はじめに
実物資産トークン化(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年には現在のRWA概念に似た資産トークン化と証券型トークン発行(STO)が登場していました。しかし、規制フレームワークが未成熟であり、潜在的なリターンの利点が明確でないため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展しませんでした。
2022年、アメリカが継続的に利上げを行う中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出金利を大きく上回りました。したがって、アメリカ国債のトークン化が暗号業界にとってますます魅力的になっています。それに伴い、MakerDAO、Compound、Aaveなどの老舗DeFiプロジェクトや、ゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探索を始めています。
過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらはさまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資家の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究は、これらのプロジェクトのケーススタディを通じて、不動産RWAの設計の長所と短所、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、議論される関連する政策、規制、市場条件も主に北米の不動産市場に関連します。
不動産トークン化市場へのアプローチ
不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの調査によると、北米上場不動産市場の価値は驚くべき1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。
不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの製品は主に3つの形式で現れます:
1)の分散化された不動産所有権ファイナンス。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)トークン化不動産を担保として。
さらに、トークン化とブロックチェーン統合は、不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを強化しました。
不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生むために資金を提供する会社です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、投資家が配当ベースの収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の発展に寄与します。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資ハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制フレームワーク内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対して堅実なブループリントを提供しています。
過去2年間の不動産RWAに関するプロジェクト運営の中で、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
通常の場合、不動産RWAプロジェクトは上記の特性を持っています。具体的なケースを深く研究する中で、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営の中で直面する状況はさまざまであることがわかりました。
ケーススタディ
この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注意が必要なのは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場での検証とテストを経ていないことです。
RealT
RealTは2019年に開始され、マーケットで最も古い不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(を通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。
RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ法人をトークン化します。これらの不動産の管理、維持及び家賃の徴収は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、特定の不動産が生み出す家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは法的には不動産資産を保有する会社とは異なります。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社を管理する別の会社を指名する権利を保持します。注目すべきは、彼らが市場に投入する不動産に共同投資する必要はないということです。その不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理手数料を除いた不動産の家賃収入の一部を毎月受け取ることができます。管理手数料は通常、価値の約10%です。
このMontgomeryにある不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を得ています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間純利益は23,736ドルになります。したがって、1トークンあたり3.83ドルの配当が得られ、年率リターンは7.35%です。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
このプロパティに関して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームはプロパティのトークン化、管理機関の選定、監視管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは多くの管理時間を節約し、適格なプロパティを見つけて市場にトークン化することに集中できます。
しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、会社の管理コストが実行不可能になることがあります。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反について説明しています。RealTは、所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できます。このため、非効率的な管理は彼らに悪影響を与えることになります。しかし、RealTの株式が過大である場合、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もただ乗りになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能かどうかを監督することを期待するかもしれません。一方で、RealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監督プロセスに参加したりする動機を欠くかもしれません。また、多くの投資家も管理機関を効果的に監督するのが難しいです。
私はRealT市場で最新の完売した10のトークンを選択し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の保有者数を調べました。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。今、これらのデータを各保有者のトークン数量と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度小口投資家のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を向上させたことを示しています。
RealTウォレットの取引データ)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(から見ると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォームの手数料は、維持費、保険、税金に基づいて変動し、賃料の約2.5%-3%であり、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択した場合でも、その参加程度を示す明確な制限やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ開示されていません。
会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の中央実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。また、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、不動産会社の親会社として機能しています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約を結ぶことによってすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対して対応するシリーズのLLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の物件と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないことを保証することを目的としています。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
)パークル
Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、Parcl Labsの価格供給を導入し、不動産販売の履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成します。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度に応じて変動する可能性があります。指数を作成した後、投資家は不動産の価値を推測する機会を得て、不動産価格に対してロングまたはショートを行うことができます。
この方法により、Parclは法的問題を回避することができました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうかを疑問視する人もいるかもしれませんが、上述の基準には適合していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界内の多くの大手が投資しています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(
Parclの製品は簡素化されており、迅速に開発されます。Parcl Labsの価格供給とインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。
運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは市場で相対的に控えめな存在を保っており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産インデックス商品に対して準備が整っていないのかもしれません。
) レイノ
RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に発表を行い、そのデジタル通貨中央銀行チームがこの方向に向けて努力していると述べました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。実質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資金流動性を実質的に向上させるものではありません。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり足跡を残していないものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づく融資サービスです。物件所有者が資金調達を必要とする際、彼らはReinnoに物件の書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社###、通称SPVを設立します。