Setelah menambahkan Crypto, bermain real estat seperti bermain 'Monopoli'.
Ditulis oleh: BUBBLE, Ritme
"Beli tanah, mereka tidak lagi memproduksi tanah." Ini adalah kutipan yang sering salah dikaitkan dengan Mark Twain pada abad ke-20, dan sering digunakan sebagai slogan dalam bidang penjualan real estat. Gravitasi memberikan dukungan kuat terhadap pernyataan ini; jika manusia tidak dapat melakukan perjalanan antarbintang, maka tanah sama seperti Bitcoin yang "tidak dapat dicetak ulang."
Pada tahun 2025, gelombang kripto mengalir dari Silicon Valley ke Wall Street dan akhirnya mempengaruhi Washington, seiring dengan proses kepatuhan yang berlangsung secara bertahap, gelombang ini juga mulai diam-diam mengubah struktur dasar industri real estate. Pada awal Juli, Christie』s International Real Estate secara resmi mendirikan departemen khusus untuk transaksi properti kripto, menjadi merek broker real estate mewah arus utama pertama di dunia yang sepenuhnya mendukung "pembayaran pembelian rumah menggunakan mata uang digital" atas nama perusahaan.
Dan ini baru permulaan, dari pengusaha Silicon Valley hingga pengembang Dubai, dari rumah mewah di Beverly Hills, Los Angeles hingga apartemen sewa di Spanyol, sekumpulan platform transaksi properti yang berfokus pada teknologi blockchain dan aset digital sedang muncul, membentuk jalur baru "Crypto Real Estate".
Mengapa Kripto Dapat Mendorong Gelombang Berikutnya di Pasar Real Estat AS
Nilai real estat Amerika Serikat pada tahun 2024 mendekati 50 triliun dolar AS, menjadikannya salah satu pasar aset terpenting di dunia, sementara angka tersebut sekitar 23 triliun dolar AS pada tahun 2014, sehingga ukuran aset di bidang ini telah berlipat ganda dalam sepuluh tahun.
Total volume real estate di Amerika, laporan analisis Awealthofcommonsense
Laporan NAR pada bulan Juni 2025 menunjukkan bahwa harga median rumah di Amerika Serikat mencapai 435.300 dolar, naik 2% dibandingkan tahun lalu. Stok perumahan sekitar 1,53 juta unit, dengan pasokan dan permintaan selama 4,7 bulan. Harga rumah yang tinggi dan pasokan yang tidak mencukupi dalam jangka panjang telah meningkatkan ambang batas, ditambah dengan suku bunga hipotek yang tetap tinggi (pada bulan Juli 2025, rata-rata suku bunga tetap 30 tahun sekitar 6,75%, sedangkan hipotek Bitcoin saat ini sekitar 9%) yang selalu lebih tinggi daripada kenaikan nilai properti setiap tahunnya, hal ini menekan volume transaksi, dan likuiditas yang rendah membuat investor properti mencari sumber likuiditas baru.
Namun suku bunga tinggi bukan hanya menghalangi masalah likuiditas rendah bagi investor properti. Dalam lima tahun terakhir, pemilik properti rata-rata mengalami peningkatan kekayaan sebesar 140 ribu dolar. Namun kenyataannya, banyak keluarga yang memiliki aset properti enggan memanfaatkan pinjaman properti untuk melepaskan likuiditas, karena mereka umumnya hanya memiliki dua jalur likuidasi, yaitu menjual keseluruhan aset atau menyewakannya. Meminjam dengan menggunakan properti pada tingkat suku bunga saat ini bukanlah pilihan yang baik, dan dengan harga properti yang terus meningkat, menjualnya juga tampaknya bukan keputusan investasi yang lebih baik.
Oleh karena itu, dalam keseluruhan sektor real estate senilai 50 triliun dolar, saat ini sekitar 70% dari ekuitas (34,98 triliun dolar) dimiliki oleh pemegang saham, yang berarti hanya 30% yang didukung oleh dana pinjaman, sementara sisanya adalah dana yang dimiliki oleh pembeli rumah. Sebagai contoh, sebuah keluarga memiliki properti senilai 500 ribu dolar, meskipun secara nominal mereka memiliki properti ini, jika mereka ingin menjualnya, mereka perlu mengurangi bagian pinjaman untuk mengetahui jumlah yang sebenarnya mereka miliki, dalam kasus ekuitas 70%, mereka memiliki ekuitas sebesar 350 ribu dolar dari properti tersebut.
Kepemilikan ekuitas real estat AS, sumber: Ycharts
Hanya memiliki hubungan penawaran dan permintaan saja tidak cukup, konsep RWA telah berkembang selama bertahun-tahun tetapi baru benar-benar meledak dalam dua tahun terakhir, terutama setelah terpilihnya Trump pada tahun 2025 yang semakin meningkatkan kemiringan kenaikan.
Inti dari hal ini adalah kepatuhan, terutama bagi investor yang berinvestasi di aset dengan likuiditas rendah seperti real estat. Direktur baru FHFA, William Poole, memerintahkan pada Maret 2025 agar raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac mengembangkan rencana yang memungkinkan aset kripto dimasukkan sebagai aset cadangan saat menilai risiko hipotek perumahan, tanpa perlu mengkonversinya terlebih dahulu menjadi dolar. Kebijakan ini mendorong bank untuk memandang cryptocurrency sebagai aset yang dapat dihitung sebagai tabungan, memperluas basis peminjam.
Pada bulan Juli 2025, Trump menandatangani RUU GENIUS dan mendorong RUU CLARITY. RUU GENIUS untuk pertama kalinya mengakui stablecoin sebagai mata uang digital yang sah, mengharuskan stablecoin untuk sepenuhnya disimpan 1:1 dalam dolar AS atau aset aman seperti obligasi negara jangka pendek, dan mewajibkan audit pihak ketiga. RUU CLARITY berusaha untuk memperjelas apakah token digital termasuk dalam sekuritas atau barang, memberikan jalur regulasi bagi para praktisi.
Beberapa set kombinasi ini memberikan margin keamanan yang lebih besar di bidang ini, ditambah dengan sifat kelangkaan yang mirip dengan bitcoin "tidak dapat dicetak ulang" (tanah tidak dapat bertambah, tetapi properti dapat, membangun rumah sama seperti menambang), membuat keduanya lebih mudah untuk digabungkan. Digitalisasi membantu memecahkan hambatan tinggi. Salah satu dari empat besar akuntansi, Deloitte, dalam laporan departemen keuangannya memprediksi bahwa hingga tahun 2035, sekitar 40 triliun dolar properti mungkin akan ditokenisasi, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kurang dari 300 miliar dolar pada tahun 2024.
Tokenisasi dapat membagi real estat besar menjadi bagian-bagian kecil, memberikan cara partisipasi yang rendah hambatan dan likuiditas tinggi bagi investor global, serta menciptakan arus kas untuk penjual dan pembeli yang sebelumnya kekurangan dana. Meskipun demikian, angka 4 triliun dolar AS ini memang terdengar menarik, tetapi seperti prediksi lembaga bahwa kapitalisasi pasar ETH akan mencapai 85 triliun dolar AS di masa depan, hal ini masih perlu diperdebatkan. Namun, sejauh mana perkembangan ini telah terjadi? Mungkin kita dapat menemukan beberapa Alpha di pasar.
Fragmentasi? Pinjam? Sewa? Menyediakan likuiditas? Bermain real estate seperti bermain DeFi
Berbeda dengan entitas sejenis yang memiliki likuiditas rendah seperti emas dan karya seni, real estat memiliki atribut keuangan yang menyertainya. Setelah terhubung dengan Crypto, hal ini menjadi lebih beragam.
Meskipun sebelumnya sudah ada yang mencoba, kolaborasi antara platform Harbor dan RealT pada tahun 2018, yang meluncurkan layanan tokenisasi real estat berbasis blockchain, dianggap sebagai salah satu proyek tokenisasi real estat yang lebih awal dan lebih besar.
Secara spesifik, platform RealT membagi kepemilikan properti menjadi RealToken yang dapat diperdagangkan melalui blockchain. Setiap properti dimiliki oleh perusahaan independen (Inc/LLC), dan investor yang membeli RealToken sama dengan memiliki sebagian saham perusahaan tersebut, serta berhak mendapatkan bagian dari pendapatan sewa secara proporsional. Platform ini memanfaatkan mekanisme penerbitan berbasis Ethereum, sehingga ambang investasi menjadi rendah (biasanya sekitar 50 dolar AS), dan baik transaksi maupun pembayaran sewa dilakukan di atas blockchain, sehingga investor tidak perlu menangani pekerjaan manajemen harian seperti pemilik properti tradisional. RealT membagikan pendapatan sewa setiap minggu kepada pemegang dalam bentuk stablecoin (USDC atau xDAI).
Dan hasil yang diharapkan berasal dari Return on Net Assets (RONA), yaitu pendapatan sewa bersih tahunan / total investasi properti. Misalnya, ketika pendapatan sewa tahunan yang diharapkan dari suatu properti setelah dikurangi biaya adalah 66.096 dolar, dengan total investasi 880.075 dolar, maka RONA adalah 7,51%. Nilai ini tidak termasuk leverage atau keuntungan dari apresiasi properti. Saat ini, rata-rata hasil di platform tersebut berkisar antara 6% hingga 16%.
Setelah tokenisasi, langkah berikutnya secara alami adalah menerapkannya. Properti RealT sendiri tidak memiliki pinjaman, semua dana berasal dari penjualan RealToken. Namun, untuk memungkinkan pemegangnya dapat menggunakan aset dengan fleksibel, RealT meluncurkan modul RMM (Real Estate Money Market).
RMM berbasis protokol Aave, Anda dapat melakukan dua hal melalui ini. Pertama, menyediakan likuiditas, sama seperti bunga LP di DeFi, investor dapat menyetor USDC atau XDAI ke RMM dan menerima ArmmToken yang sesuai, di mana token-token ini mengakumulasi bunga secara real-time. Kedua, meminjam dengan menggadaikan RealToken, dengan menggunakan RealToken atau stablecoin yang dimiliki sebagai jaminan, Anda dapat meminjam aset seperti XDAI. Suku bunga pinjaman juga memiliki dua pilihan: suku bunga tetap (mirip dengan suku bunga tetap jangka pendek, tetapi akan disesuaikan ketika tingkat pemanfaatan terlalu tinggi atau suku bunga terlalu rendah) dan suku bunga variabel (berfluktuasi berdasarkan penawaran dan permintaan pasar).
Membuka jalur pinjaman ini berarti dapat melakukan leverage, seperti kelompok spekulan properti yang meminjam uang untuk membeli rumah satu dekade lalu, meminjam untuk membeli rumah dan kemudian menggunakan pinjaman untuk membeli rumah lagi. Menggadaikan RealToken untuk meminjam stablecoin kemudian membeli RealToken lagi, dan mengulang ini beberapa kali untuk meningkatkan tingkat pengembalian keseluruhan. Perlu dicatat bahwa setiap kali menambah satu lapisan leverage, faktor kesehatan akan menurun dan risiko akan meningkat.
Catatan: Faktor kesehatan adalah kebalikan dari rasio nilai jaminan terhadap nilai pinjaman; semakin tinggi faktor kesehatan, semakin kecil risiko likuidasi. Ketika faktor kesehatan turun menjadi 1, itu berarti nilai jaminan sama dengan nilai pinjaman, yang dapat memicu likuidasi. Cara untuk menghindari likuidasi termasuk melunasi sebagian pinjaman atau menambah jaminan. (Mirip dengan margin pada kontrak berkelanjutan)
Selain properti sebagai "jaminan" untuk pinjaman, diskusi terbaru lebih banyak mengenai peminjaman dan peminjaman aset asli kripto untuk membeli rumah. Perusahaan teknologi finansial Milo memungkinkan peminjam menggunakan Bitcoin sebagai jaminan untuk mendapatkan hipotek hingga 100% dari nilai rumah. Hingga awal tahun 2025, mereka telah menyelesaikan bisnis hipotek kripto senilai 65 juta dolar, dengan total pinjaman yang telah diberikan melebihi 250 juta dolar. Di tingkat kebijakan, ini juga mendapat "lampu hijau", dengan Otoritas Perumahan Federal AS (FHFA) meminta raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempertimbangkan aset kripto yang sesuai dalam penilaian risiko. Meskipun suku bunga hipotek kripto umumnya mendekati atau sedikit lebih tinggi daripada hipotek tradisional, daya tarik utamanya terletak pada kemampuan untuk mendapatkan pembiayaan tanpa perlu menjual aset kripto.
Sebuah survei oleh Redfin menunjukkan bahwa setelah pandemi, sekitar 12% pembeli rumah pertama di Amerika Serikat menggunakan keuntungan dari cryptocurrency untuk membayar uang muka (melalui penjualan atau pinjaman hipotek). Ditambah dengan perubahan arah kebijakan, ini pasti akan menarik "perusahaan besar untuk masuk," sementara "Crypto Real Estate" juga untuk pertama kalinya menyambut partisipasi dari perusahaan real estate kelas atas.
Pada bulan Juli 2025, Christie's International Real Estate menjadi yang pertama mendirikan departemen real estat mewah berfokus pada cryptocurrency di dunia, menjadi contoh ikonik penggabungan antara perusahaan agen properti high-end tradisional dan aset digital. Menariknya, langkah ini bukan berasal dari dorongan strategis dari atas ke bawah, tetapi sebagai respons terhadap kebutuhan nyata dari klien dengan kekayaan tinggi.
Eksekutif Christie menyatakan, "Semakin banyak pembeli kaya yang ingin menyelesaikan transaksi properti langsung dengan aset digital, ini mendorong perusahaan untuk bergerak sejalan dan membangun infrastruktur layanan yang mendukung pembayaran crypto sepanjang proses." Di California Selatan, Christie telah menyelesaikan beberapa transaksi rumah mewah yang sepenuhnya dibayar dengan cryptocurrency, dengan total lebih dari 200 juta dolar, semuanya merupakan transaksi properti kelas atas dengan nilai "delapan digit". Saat ini, portofolio properti ramah crypto yang dimiliki Christie bernilai lebih dari 1 miliar dolar, mencakup banyak rumah mewah yang bersedia menerima "tawaran dalam cryptocurrency murni."
Salah satu properti yang menerima pembayaran dalam cryptocurrency murni, rumah mewah senilai 1,18 juta dolar AS "La Fin" terletak di Bel-Air, Los Angeles, memiliki 12 kamar tidur, 17 kamar mandi, dilengkapi dengan klub malam seluas 6.000 kaki persegi, ruang penyimpanan anggur pribadi, ruang rasa vodka di bawah nol derajat, lounge cerutu, dan pusat kebugaran dengan dinding panjat. Sebelumnya, harga yang ditawarkan mencapai 1,39 juta dolar AS, sumber: realtor
Departemen real estat kripto Christie tidak hanya menyediakan saluran pembayaran berbasis aset kripto utama seperti Bitcoin dan Ethereum, tetapi juga bekerja sama dengan lembaga kustodian dan tim hukum untuk memastikan transaksi dilakukan dalam kerangka kepatuhan. Termasuk layanan kustodian pembayaran cryptocurrency, dukungan pajak dan kepatuhan, serta pencocokan aset (portofolio properti kripto eksklusif yang memenuhi kebutuhan investasi khusus klien bernilai tinggi).
CEO Christie's Real Estate Aaron Kirman memprediksi, "Dalam lima tahun ke depan, lebih dari sepertiga transaksi real estat residensial di Amerika Serikat mungkin melibatkan cryptocurrency." Perubahan Christie's secara tidak langsung mengonfirmasi tingkat penetrasi aset kripto di kalangan orang kaya, serta menandakan transformasi struktural dalam model transaksi properti tradisional.
Infrastruktur semakin baik, tetapi sepertinya pendidikan "pengguna" masih harus menempuh jalan yang panjang.
Hingga saat ini, proyek tokenisasi properti sudah mulai berkembang, tetapi tampaknya masih belum mencapai tingkat yang diharapkan. RealT hingga saat ini telah men-tokenisasi lebih dari 970 properti sewa, yang telah membawa pengguna hampir 30 juta dalam pendapatan sewa bersih; sementara Lofty telah men-tokenisasi 148 properti di 11 negara bagian, menarik sekitar 7.000 pengguna aktif bulanan, yang berbagi pendapatan sewa sekitar 2 juta dolar AS setiap tahunnya melalui kepemilikan token. Beberapa proyek memiliki volume hampir puluhan juta hingga ratusan juta, tetapi masih belum dapat menembus hambatan tersebut mungkin disebabkan oleh berbagai faktor.
Di satu sisi, blockchain memang memungkinkan transaksi lepas dari batasan geografis, mewujudkan penyelesaian instan lintas batas, dan biaya transaksi dibandingkan dengan biaya pengalihan properti tradisional lebih rendah. Namun, investor perlu memahami bahwa ini bukanlah ekosistem "biaya nol": biaya pencetakan token, biaya manajemen aset, komisi transaksi, biaya jaringan, dan potensi pajak atas keuntungan modal, membentuk struktur biaya baru. Dibandingkan dengan "layanan satu atap" yang ditawarkan oleh agen real estate tradisional dan pengacara, properti kripto mengharuskan investor untuk secara aktif belajar dan memahami kontrak pintar, kustodian di blockchain, dan aturan pajak kripto.
Di sisi lain, meskipun likuiditas merupakan daya tarik, namun disertai dengan volatilitas yang lebih tinggi. Properti yang ditokenisasi dapat diperdagangkan di pasar sekunder sepanjang waktu, investor tidak hanya dapat menerima sewa, tetapi juga dapat keluar dari posisi kapan saja. Namun, saat likuiditas tidak mencukupi, harga token dapat jauh lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai sebenarnya dari properti itu sendiri, fluktuasi pasar bahkan bisa lebih cepat daripada siklus real estat fisik, yang meningkatkan sifat spekulatif dari perdagangan jangka pendek.
Selain itu, banyak platform yang memperkenalkan tata kelola DAO (Desentralisasi Otonomi Organisasi), yang memungkinkan investor memberikan suara untuk memutuskan hal-hal seperti sewa, perawatan, dan lainnya. Rasa keterlibatan ini mirip dengan "bermain Monopoli", yang menurunkan batasan, meningkatkan interaktivitas, tetapi juga menuntut hal baru dari pengguna: mereka tidak hanya perlu memahami manajemen properti, tetapi juga harus memiliki kesadaran tentang tata kelola di blockchain dan kepatuhan. Dalam keadaan kurangnya pendidikan yang memadai, investor mungkin salah menilai risiko, menganggap properti digital sebagai alat arbitrase jangka pendek, bukan sebagai alokasi aset jangka panjang.
Dengan kata lain, ambang batas sejati dari properti kripto tidak terletak pada teknologi, tetapi pada pemahaman. Pengguna perlu memahami penilaian jaminan, mekanisme likuidasi, tata kelola di blockchain, pelaporan pajak, dan pengetahuan lainnya, yang merupakan perubahan mendasar bagi kelompok yang terbiasa dengan model pembelian rumah tradisional.
Dengan semakin jelasnya regulasi, perbaikan pengalaman platform, dan keterlibatan institusi keuangan utama, masa depan properti kripto diharapkan dapat memperpendek kurva pendidikan ini. Namun, dalam beberapa tahun ke depan, industri masih perlu menginvestasikan lebih banyak sumber daya dalam pelatihan pengguna, edukasi risiko, dan panduan kepatuhan agar "real estate kripto" benar-benar dapat beralih dari segmen kecil ke adopsi massal.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
Ketika Christie's dapat membeli rumah dengan Aset Kripto, itu adalah tonggak baru di jalur RWA
Ditulis oleh: BUBBLE, Ritme
"Beli tanah, mereka tidak lagi memproduksi tanah." Ini adalah kutipan yang sering salah dikaitkan dengan Mark Twain pada abad ke-20, dan sering digunakan sebagai slogan dalam bidang penjualan real estat. Gravitasi memberikan dukungan kuat terhadap pernyataan ini; jika manusia tidak dapat melakukan perjalanan antarbintang, maka tanah sama seperti Bitcoin yang "tidak dapat dicetak ulang."
Pada tahun 2025, gelombang kripto mengalir dari Silicon Valley ke Wall Street dan akhirnya mempengaruhi Washington, seiring dengan proses kepatuhan yang berlangsung secara bertahap, gelombang ini juga mulai diam-diam mengubah struktur dasar industri real estate. Pada awal Juli, Christie』s International Real Estate secara resmi mendirikan departemen khusus untuk transaksi properti kripto, menjadi merek broker real estate mewah arus utama pertama di dunia yang sepenuhnya mendukung "pembayaran pembelian rumah menggunakan mata uang digital" atas nama perusahaan.
Dan ini baru permulaan, dari pengusaha Silicon Valley hingga pengembang Dubai, dari rumah mewah di Beverly Hills, Los Angeles hingga apartemen sewa di Spanyol, sekumpulan platform transaksi properti yang berfokus pada teknologi blockchain dan aset digital sedang muncul, membentuk jalur baru "Crypto Real Estate".
Mengapa Kripto Dapat Mendorong Gelombang Berikutnya di Pasar Real Estat AS
Nilai real estat Amerika Serikat pada tahun 2024 mendekati 50 triliun dolar AS, menjadikannya salah satu pasar aset terpenting di dunia, sementara angka tersebut sekitar 23 triliun dolar AS pada tahun 2014, sehingga ukuran aset di bidang ini telah berlipat ganda dalam sepuluh tahun.
Total volume real estate di Amerika, laporan analisis Awealthofcommonsense
Laporan NAR pada bulan Juni 2025 menunjukkan bahwa harga median rumah di Amerika Serikat mencapai 435.300 dolar, naik 2% dibandingkan tahun lalu. Stok perumahan sekitar 1,53 juta unit, dengan pasokan dan permintaan selama 4,7 bulan. Harga rumah yang tinggi dan pasokan yang tidak mencukupi dalam jangka panjang telah meningkatkan ambang batas, ditambah dengan suku bunga hipotek yang tetap tinggi (pada bulan Juli 2025, rata-rata suku bunga tetap 30 tahun sekitar 6,75%, sedangkan hipotek Bitcoin saat ini sekitar 9%) yang selalu lebih tinggi daripada kenaikan nilai properti setiap tahunnya, hal ini menekan volume transaksi, dan likuiditas yang rendah membuat investor properti mencari sumber likuiditas baru.
Namun suku bunga tinggi bukan hanya menghalangi masalah likuiditas rendah bagi investor properti. Dalam lima tahun terakhir, pemilik properti rata-rata mengalami peningkatan kekayaan sebesar 140 ribu dolar. Namun kenyataannya, banyak keluarga yang memiliki aset properti enggan memanfaatkan pinjaman properti untuk melepaskan likuiditas, karena mereka umumnya hanya memiliki dua jalur likuidasi, yaitu menjual keseluruhan aset atau menyewakannya. Meminjam dengan menggunakan properti pada tingkat suku bunga saat ini bukanlah pilihan yang baik, dan dengan harga properti yang terus meningkat, menjualnya juga tampaknya bukan keputusan investasi yang lebih baik.
Oleh karena itu, dalam keseluruhan sektor real estate senilai 50 triliun dolar, saat ini sekitar 70% dari ekuitas (34,98 triliun dolar) dimiliki oleh pemegang saham, yang berarti hanya 30% yang didukung oleh dana pinjaman, sementara sisanya adalah dana yang dimiliki oleh pembeli rumah. Sebagai contoh, sebuah keluarga memiliki properti senilai 500 ribu dolar, meskipun secara nominal mereka memiliki properti ini, jika mereka ingin menjualnya, mereka perlu mengurangi bagian pinjaman untuk mengetahui jumlah yang sebenarnya mereka miliki, dalam kasus ekuitas 70%, mereka memiliki ekuitas sebesar 350 ribu dolar dari properti tersebut.
Kepemilikan ekuitas real estat AS, sumber: Ycharts
Hanya memiliki hubungan penawaran dan permintaan saja tidak cukup, konsep RWA telah berkembang selama bertahun-tahun tetapi baru benar-benar meledak dalam dua tahun terakhir, terutama setelah terpilihnya Trump pada tahun 2025 yang semakin meningkatkan kemiringan kenaikan.
Inti dari hal ini adalah kepatuhan, terutama bagi investor yang berinvestasi di aset dengan likuiditas rendah seperti real estat. Direktur baru FHFA, William Poole, memerintahkan pada Maret 2025 agar raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac mengembangkan rencana yang memungkinkan aset kripto dimasukkan sebagai aset cadangan saat menilai risiko hipotek perumahan, tanpa perlu mengkonversinya terlebih dahulu menjadi dolar. Kebijakan ini mendorong bank untuk memandang cryptocurrency sebagai aset yang dapat dihitung sebagai tabungan, memperluas basis peminjam.
Pada bulan Juli 2025, Trump menandatangani RUU GENIUS dan mendorong RUU CLARITY. RUU GENIUS untuk pertama kalinya mengakui stablecoin sebagai mata uang digital yang sah, mengharuskan stablecoin untuk sepenuhnya disimpan 1:1 dalam dolar AS atau aset aman seperti obligasi negara jangka pendek, dan mewajibkan audit pihak ketiga. RUU CLARITY berusaha untuk memperjelas apakah token digital termasuk dalam sekuritas atau barang, memberikan jalur regulasi bagi para praktisi.
Beberapa set kombinasi ini memberikan margin keamanan yang lebih besar di bidang ini, ditambah dengan sifat kelangkaan yang mirip dengan bitcoin "tidak dapat dicetak ulang" (tanah tidak dapat bertambah, tetapi properti dapat, membangun rumah sama seperti menambang), membuat keduanya lebih mudah untuk digabungkan. Digitalisasi membantu memecahkan hambatan tinggi. Salah satu dari empat besar akuntansi, Deloitte, dalam laporan departemen keuangannya memprediksi bahwa hingga tahun 2035, sekitar 40 triliun dolar properti mungkin akan ditokenisasi, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kurang dari 300 miliar dolar pada tahun 2024.
Tokenisasi dapat membagi real estat besar menjadi bagian-bagian kecil, memberikan cara partisipasi yang rendah hambatan dan likuiditas tinggi bagi investor global, serta menciptakan arus kas untuk penjual dan pembeli yang sebelumnya kekurangan dana. Meskipun demikian, angka 4 triliun dolar AS ini memang terdengar menarik, tetapi seperti prediksi lembaga bahwa kapitalisasi pasar ETH akan mencapai 85 triliun dolar AS di masa depan, hal ini masih perlu diperdebatkan. Namun, sejauh mana perkembangan ini telah terjadi? Mungkin kita dapat menemukan beberapa Alpha di pasar.
Fragmentasi? Pinjam? Sewa? Menyediakan likuiditas? Bermain real estate seperti bermain DeFi
Berbeda dengan entitas sejenis yang memiliki likuiditas rendah seperti emas dan karya seni, real estat memiliki atribut keuangan yang menyertainya. Setelah terhubung dengan Crypto, hal ini menjadi lebih beragam.
Meskipun sebelumnya sudah ada yang mencoba, kolaborasi antara platform Harbor dan RealT pada tahun 2018, yang meluncurkan layanan tokenisasi real estat berbasis blockchain, dianggap sebagai salah satu proyek tokenisasi real estat yang lebih awal dan lebih besar.
Secara spesifik, platform RealT membagi kepemilikan properti menjadi RealToken yang dapat diperdagangkan melalui blockchain. Setiap properti dimiliki oleh perusahaan independen (Inc/LLC), dan investor yang membeli RealToken sama dengan memiliki sebagian saham perusahaan tersebut, serta berhak mendapatkan bagian dari pendapatan sewa secara proporsional. Platform ini memanfaatkan mekanisme penerbitan berbasis Ethereum, sehingga ambang investasi menjadi rendah (biasanya sekitar 50 dolar AS), dan baik transaksi maupun pembayaran sewa dilakukan di atas blockchain, sehingga investor tidak perlu menangani pekerjaan manajemen harian seperti pemilik properti tradisional. RealT membagikan pendapatan sewa setiap minggu kepada pemegang dalam bentuk stablecoin (USDC atau xDAI).
Dan hasil yang diharapkan berasal dari Return on Net Assets (RONA), yaitu pendapatan sewa bersih tahunan / total investasi properti. Misalnya, ketika pendapatan sewa tahunan yang diharapkan dari suatu properti setelah dikurangi biaya adalah 66.096 dolar, dengan total investasi 880.075 dolar, maka RONA adalah 7,51%. Nilai ini tidak termasuk leverage atau keuntungan dari apresiasi properti. Saat ini, rata-rata hasil di platform tersebut berkisar antara 6% hingga 16%.
Setelah tokenisasi, langkah berikutnya secara alami adalah menerapkannya. Properti RealT sendiri tidak memiliki pinjaman, semua dana berasal dari penjualan RealToken. Namun, untuk memungkinkan pemegangnya dapat menggunakan aset dengan fleksibel, RealT meluncurkan modul RMM (Real Estate Money Market).
RMM berbasis protokol Aave, Anda dapat melakukan dua hal melalui ini. Pertama, menyediakan likuiditas, sama seperti bunga LP di DeFi, investor dapat menyetor USDC atau XDAI ke RMM dan menerima ArmmToken yang sesuai, di mana token-token ini mengakumulasi bunga secara real-time. Kedua, meminjam dengan menggadaikan RealToken, dengan menggunakan RealToken atau stablecoin yang dimiliki sebagai jaminan, Anda dapat meminjam aset seperti XDAI. Suku bunga pinjaman juga memiliki dua pilihan: suku bunga tetap (mirip dengan suku bunga tetap jangka pendek, tetapi akan disesuaikan ketika tingkat pemanfaatan terlalu tinggi atau suku bunga terlalu rendah) dan suku bunga variabel (berfluktuasi berdasarkan penawaran dan permintaan pasar).
Membuka jalur pinjaman ini berarti dapat melakukan leverage, seperti kelompok spekulan properti yang meminjam uang untuk membeli rumah satu dekade lalu, meminjam untuk membeli rumah dan kemudian menggunakan pinjaman untuk membeli rumah lagi. Menggadaikan RealToken untuk meminjam stablecoin kemudian membeli RealToken lagi, dan mengulang ini beberapa kali untuk meningkatkan tingkat pengembalian keseluruhan. Perlu dicatat bahwa setiap kali menambah satu lapisan leverage, faktor kesehatan akan menurun dan risiko akan meningkat.
Catatan: Faktor kesehatan adalah kebalikan dari rasio nilai jaminan terhadap nilai pinjaman; semakin tinggi faktor kesehatan, semakin kecil risiko likuidasi. Ketika faktor kesehatan turun menjadi 1, itu berarti nilai jaminan sama dengan nilai pinjaman, yang dapat memicu likuidasi. Cara untuk menghindari likuidasi termasuk melunasi sebagian pinjaman atau menambah jaminan. (Mirip dengan margin pada kontrak berkelanjutan)
Selain properti sebagai "jaminan" untuk pinjaman, diskusi terbaru lebih banyak mengenai peminjaman dan peminjaman aset asli kripto untuk membeli rumah. Perusahaan teknologi finansial Milo memungkinkan peminjam menggunakan Bitcoin sebagai jaminan untuk mendapatkan hipotek hingga 100% dari nilai rumah. Hingga awal tahun 2025, mereka telah menyelesaikan bisnis hipotek kripto senilai 65 juta dolar, dengan total pinjaman yang telah diberikan melebihi 250 juta dolar. Di tingkat kebijakan, ini juga mendapat "lampu hijau", dengan Otoritas Perumahan Federal AS (FHFA) meminta raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempertimbangkan aset kripto yang sesuai dalam penilaian risiko. Meskipun suku bunga hipotek kripto umumnya mendekati atau sedikit lebih tinggi daripada hipotek tradisional, daya tarik utamanya terletak pada kemampuan untuk mendapatkan pembiayaan tanpa perlu menjual aset kripto.
Sebuah survei oleh Redfin menunjukkan bahwa setelah pandemi, sekitar 12% pembeli rumah pertama di Amerika Serikat menggunakan keuntungan dari cryptocurrency untuk membayar uang muka (melalui penjualan atau pinjaman hipotek). Ditambah dengan perubahan arah kebijakan, ini pasti akan menarik "perusahaan besar untuk masuk," sementara "Crypto Real Estate" juga untuk pertama kalinya menyambut partisipasi dari perusahaan real estate kelas atas.
Pada bulan Juli 2025, Christie's International Real Estate menjadi yang pertama mendirikan departemen real estat mewah berfokus pada cryptocurrency di dunia, menjadi contoh ikonik penggabungan antara perusahaan agen properti high-end tradisional dan aset digital. Menariknya, langkah ini bukan berasal dari dorongan strategis dari atas ke bawah, tetapi sebagai respons terhadap kebutuhan nyata dari klien dengan kekayaan tinggi.
Eksekutif Christie menyatakan, "Semakin banyak pembeli kaya yang ingin menyelesaikan transaksi properti langsung dengan aset digital, ini mendorong perusahaan untuk bergerak sejalan dan membangun infrastruktur layanan yang mendukung pembayaran crypto sepanjang proses." Di California Selatan, Christie telah menyelesaikan beberapa transaksi rumah mewah yang sepenuhnya dibayar dengan cryptocurrency, dengan total lebih dari 200 juta dolar, semuanya merupakan transaksi properti kelas atas dengan nilai "delapan digit". Saat ini, portofolio properti ramah crypto yang dimiliki Christie bernilai lebih dari 1 miliar dolar, mencakup banyak rumah mewah yang bersedia menerima "tawaran dalam cryptocurrency murni."
Salah satu properti yang menerima pembayaran dalam cryptocurrency murni, rumah mewah senilai 1,18 juta dolar AS "La Fin" terletak di Bel-Air, Los Angeles, memiliki 12 kamar tidur, 17 kamar mandi, dilengkapi dengan klub malam seluas 6.000 kaki persegi, ruang penyimpanan anggur pribadi, ruang rasa vodka di bawah nol derajat, lounge cerutu, dan pusat kebugaran dengan dinding panjat. Sebelumnya, harga yang ditawarkan mencapai 1,39 juta dolar AS, sumber: realtor
Departemen real estat kripto Christie tidak hanya menyediakan saluran pembayaran berbasis aset kripto utama seperti Bitcoin dan Ethereum, tetapi juga bekerja sama dengan lembaga kustodian dan tim hukum untuk memastikan transaksi dilakukan dalam kerangka kepatuhan. Termasuk layanan kustodian pembayaran cryptocurrency, dukungan pajak dan kepatuhan, serta pencocokan aset (portofolio properti kripto eksklusif yang memenuhi kebutuhan investasi khusus klien bernilai tinggi).
CEO Christie's Real Estate Aaron Kirman memprediksi, "Dalam lima tahun ke depan, lebih dari sepertiga transaksi real estat residensial di Amerika Serikat mungkin melibatkan cryptocurrency." Perubahan Christie's secara tidak langsung mengonfirmasi tingkat penetrasi aset kripto di kalangan orang kaya, serta menandakan transformasi struktural dalam model transaksi properti tradisional.
Infrastruktur semakin baik, tetapi sepertinya pendidikan "pengguna" masih harus menempuh jalan yang panjang.
Hingga saat ini, proyek tokenisasi properti sudah mulai berkembang, tetapi tampaknya masih belum mencapai tingkat yang diharapkan. RealT hingga saat ini telah men-tokenisasi lebih dari 970 properti sewa, yang telah membawa pengguna hampir 30 juta dalam pendapatan sewa bersih; sementara Lofty telah men-tokenisasi 148 properti di 11 negara bagian, menarik sekitar 7.000 pengguna aktif bulanan, yang berbagi pendapatan sewa sekitar 2 juta dolar AS setiap tahunnya melalui kepemilikan token. Beberapa proyek memiliki volume hampir puluhan juta hingga ratusan juta, tetapi masih belum dapat menembus hambatan tersebut mungkin disebabkan oleh berbagai faktor.
Di satu sisi, blockchain memang memungkinkan transaksi lepas dari batasan geografis, mewujudkan penyelesaian instan lintas batas, dan biaya transaksi dibandingkan dengan biaya pengalihan properti tradisional lebih rendah. Namun, investor perlu memahami bahwa ini bukanlah ekosistem "biaya nol": biaya pencetakan token, biaya manajemen aset, komisi transaksi, biaya jaringan, dan potensi pajak atas keuntungan modal, membentuk struktur biaya baru. Dibandingkan dengan "layanan satu atap" yang ditawarkan oleh agen real estate tradisional dan pengacara, properti kripto mengharuskan investor untuk secara aktif belajar dan memahami kontrak pintar, kustodian di blockchain, dan aturan pajak kripto.
Di sisi lain, meskipun likuiditas merupakan daya tarik, namun disertai dengan volatilitas yang lebih tinggi. Properti yang ditokenisasi dapat diperdagangkan di pasar sekunder sepanjang waktu, investor tidak hanya dapat menerima sewa, tetapi juga dapat keluar dari posisi kapan saja. Namun, saat likuiditas tidak mencukupi, harga token dapat jauh lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai sebenarnya dari properti itu sendiri, fluktuasi pasar bahkan bisa lebih cepat daripada siklus real estat fisik, yang meningkatkan sifat spekulatif dari perdagangan jangka pendek.
Selain itu, banyak platform yang memperkenalkan tata kelola DAO (Desentralisasi Otonomi Organisasi), yang memungkinkan investor memberikan suara untuk memutuskan hal-hal seperti sewa, perawatan, dan lainnya. Rasa keterlibatan ini mirip dengan "bermain Monopoli", yang menurunkan batasan, meningkatkan interaktivitas, tetapi juga menuntut hal baru dari pengguna: mereka tidak hanya perlu memahami manajemen properti, tetapi juga harus memiliki kesadaran tentang tata kelola di blockchain dan kepatuhan. Dalam keadaan kurangnya pendidikan yang memadai, investor mungkin salah menilai risiko, menganggap properti digital sebagai alat arbitrase jangka pendek, bukan sebagai alokasi aset jangka panjang.
Dengan kata lain, ambang batas sejati dari properti kripto tidak terletak pada teknologi, tetapi pada pemahaman. Pengguna perlu memahami penilaian jaminan, mekanisme likuidasi, tata kelola di blockchain, pelaporan pajak, dan pengetahuan lainnya, yang merupakan perubahan mendasar bagi kelompok yang terbiasa dengan model pembelian rumah tradisional.
Dengan semakin jelasnya regulasi, perbaikan pengalaman platform, dan keterlibatan institusi keuangan utama, masa depan properti kripto diharapkan dapat memperpendek kurva pendidikan ini. Namun, dalam beberapa tahun ke depan, industri masih perlu menginvestasikan lebih banyak sumber daya dalam pelatihan pengguna, edukasi risiko, dan panduan kepatuhan agar "real estate kripto" benar-benar dapat beralih dari segmen kecil ke adopsi massal.