Penelitian tentang aplikasi real estat di pasar tokenisasi aset fisik

Pendahuluan

Tokenisasi aset riil ( RWA ) bukanlah konsep yang baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak tahun 2018 dengan adanya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) yang serupa dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan keuntungan potensial yang tidak signifikan, upaya awal ini tidak berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Seiring dengan itu, proyek DeFi terkemuka seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta institusi keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, dan bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA real estate di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dalam berbagai cara, memperkaya produk investasi real estate, dan menurunkan ambang batas akses bagi investor real estate. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek tersebut untuk mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estate di Amerika Utara, kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas juga akan sebagian besar berkaitan dengan pasar real estate Amerika Utara.

Metode Pasar Tokenisasi Real Estat

Pasar real estat adalah bidang luas yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai angka mengesankan sebesar 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat yang terdaftar secara global adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan inti dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama diwujudkan dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terdesentralisasi.

2. produk indeks pasar real estat di area tertentu.

3. tokenisasi real estat sebagai jaminan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi aset real estat dan pemerintahan yang demokratis.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau memberikan pembiayaan untuk properti yang menghasilkan pendapatan. REIT memberikan kesempatan investasi bagi investor biasa, mirip dengan reksa dana, yang memungkinkan investor memperoleh pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pengembangan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA properti memiliki kesamaan dalam menawarkan peluang investasi properti yang terdiversifikasi, secara efektif menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan bagi investor, tetap mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan aset yang ketat dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid bagi proyek RWA properti.

Dalam dua tahun terakhir operasi proyek RWA real estat, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Dalam kebanyakan kasus, proyek RWA real estat memiliki atribut di atas. Ketika saya melakukan penelitian mendalam tentang kasus-kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan pendekatan yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan merupakan yang paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti tertua di pasar, fokus pada investasi real estat residensial Amerika yang disediakan melalui blockchain Ethereum dan Gnosis (, terutama di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan men-tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan regulasi Amerika Serikat. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti tersebut diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT mengawasi proses tokenisasi, mereka secara hukum berbeda dari perusahaan yang memiliki aset properti. Seperti yang tercantum di situs webnya, jika perusahaan default, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Penting untuk dicatat bahwa mereka tidak perlu berinvestasi bersama dalam properti yang mereka luncurkan di pasar. Pemegang token properti dapat menerima sebagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen, di mana biaya manajemen biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti yang terletak di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 USD, dengan harga setiap token sebesar 52,10 USD, total diterbitkan 6.200 token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 USD per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 USD, keuntungan bersih bulanan adalah 1.978 USD, dan keuntungan bersih tahunan adalah 23.736 USD. Oleh karena itu, setiap token memperoleh distribusi sebesar 3,83 USD, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa dan sisa biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, memilih badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasinya.

Namun, meskipun kepemilikan terdistribusi memfasilitasi pembagian risiko antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak layak. Sebuah laporan oleh Laurens Swinkels menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih sebuah lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar pada properti, ia dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, hal ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga mungkin menjadi pihak yang diuntungkan tanpa kontribusi. Para pemilik ini mungkin berharap bahwa pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi untuk memilih lembaga manajemen secara memadai atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga sulit untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen.

Saya memilih sepuluh Token terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, menggabungkan data ini dengan jumlah Token yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami kisaran investasi para investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar properti.

Melihat data transaksi dari dompet RealT ( alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT telah membayar total sewa sekitar 6 juta dolar. Biaya platform bervariasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150 ribu hingga 180 ribu dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak perlu terlibat dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berinvestasi, tidak ada batasan atau pedoman yang jelas yang menjelaskan tingkat keterlibatannya, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; itu hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT membangun serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT, juga tidak akan mempengaruhi operasi perusahaan induk.

Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur perpetual terhadap aset sintetik menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan penyediaan harga Parcl Labs, yang menciptakan indeks real estat untuk area tertentu berdasarkan sejarah penjualan properti. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi berdasarkan frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk memperkirakan nilai properti, bisa melakukan buy atau sell pada harga real estat.

Metode ini membuat Parcl terhindar dari masalah hukum, karena dalam operasi platform tidak melibatkan real estat yang sebenarnya. Beberapa orang mungkin akan mempertanyakan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, didukung oleh banyak nama besar di industri seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly. Adalah wajar untuk mendiskusikan kemungkinan diversifikasi RWA real estat.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl sederhana dan cepat dikembangkan. Parcl Labs harga pasokan dan desain pasar indeks yang baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap relatif rendah profil di pasar, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan untuk memungkinkan pengguna melakukan tokenisasi properti sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim bank sentral mata uang digitalnya sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO telah berintegrasi dengan RobinLand, mendukung pinjaman yang dijamin dengan properti. RealT menawarkan opsi untuk menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas dana pemilik properti.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang berkaitan dengan RWA properti yang patut disebut.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat sebuah perusahaan entitas tujuan khusus ( yang juga dikenal sebagai SPV di Delaware,