Étude sur l'application de l'immobilier dans le marché de la tokenisation des actifs physiques

Introduction

La tokenisation des actifs réels ( RWA ) n'est pas un concept nouveau sur le marché des cryptomonnaies, car dès 2018, des tentatives de tokenisation d'actifs et d'émissions de jetons de sécurité ( STO ) semblables au concept actuel de RWA ont émergé. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire immature et d'un avantage de rendement potentiel peu significatif, ces premières tentatives n'ont pas évolué vers un segment de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA devient de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. En conséquence, des projets DeFi établis tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles comme Goldman Sachs, JPMorgan et Siemens, et même certains gouvernements, ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de différentes manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude explore les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers et leur marché potentiel à travers une analyse de cas de tels projets. Étant donné que ces projets s'adressent principalement aux actifs immobiliers et aux investisseurs d'Amérique du Nord, les politiques, réglementations et conditions de marché discutées concerneront également principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes du marché de la tokenisation immobilière

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon une étude de Statista en mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord a atteint la somme incroyable de 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier mondial coté s'élève à 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se manifestent principalement sous trois formes :

Financement de la propriété immobilière décentralisée 1).

Produits d'index de marché immobilier dans des zones spécifiques 2).

3. tokenisation de l'immobilier en tant que garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain renforcent la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les sociétés d'investissement immobilier (( REIT )) sont des entreprises qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires une opportunité d'investissement, similaire à celle des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs de percevoir des revenus basés sur des dividendes et des rendements totaux, tout en contribuant au développement du marché immobilier local. Les REIT et les actifs réels immobiliers (RWA) partagent des similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier diversifié, réduisant efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas aux investisseurs des opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureux examen des actifs et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict offrent un solide modèle pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de ses avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les attributs mentionnés ci-dessus. En étudiant des cas concrets, j'ai constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets RWA immobiliers. Chaque projet utilise une méthode différente pour la tokenisation du marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été validés et testés sur le marché de manière prolongée et approfondie.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des projets immobiliers RWA les plus anciens du marché, se concentrant sur l'investissement immobilier résidentiel américain principalement via la blockchain Ethereum et Gnosis (, offrant ) sur Gnosis.

RealT acquiert des biens résidentiels et tokenise des entités détenant des contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des gestionnaires tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par des biens spécifiques sont distribués à leurs jetons détenteurs. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés détenant des actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site web, en cas de défaut de paiement de la société, les détenteurs de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant le contrat de propriété. Il convient de noter qu'ils n'ont pas besoin d'investir conjointement dans les biens qu'ils lancent sur le marché. Les détenteurs de jetons du bien peuvent recevoir chaque mois une partie des revenus locatifs du bien, ce qui exclut environ 2,5 % de la réserve de maintenance et des frais de gestion, les frais de gestion étant généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de ce bien situé à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un bénéfice net annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annualisé de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT offre 100% de tokenisation, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir conjointement avec les clients et maintient un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers ainsi que le reste des frais de maintenance, la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la décentralisation de la propriété facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir non viables. Un rapport de Laurens Swinkels explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une entité de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède; si RealT détient une part importante dans la propriété, elle peut réduire les coûts d'agence; par conséquent, une gestion inefficace aura des répercussions négatives sur eux. Cependant, si la participation de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent si l'entité de gestion engagée est financièrement viable. D'autre part, si la participation de RealT est faible, RealT peut manquer de motivation pour choisir pleinement l'entité de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont également du mal à superviser efficacement l'entité de gestion.

J'ai sélectionné les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT et j'ai utilisé un explorateur de blockchain pertinent pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, chaque jeton ayant un prix d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés comptent plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant ces données avec le nombre de jetons de chaque détenteur, on peut comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché immobilier.

D'après les données de transaction du portefeuille RealT ( adresse de portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a déjà payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme varient en fonction des frais de maintenance, des assurances et des impôts, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, soit environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'a pas besoin de participer à l'investissement immobilier, et qu'il n'y a pas de restrictions ou de directives claires sur le niveau de participation s'il choisit d'investir, les revenus que RealT tire des revenus locatifs restent non divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer aux investissements dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une seule entreprise. Enfin, RealT établit une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés sous RealT, ni le fonctionnement de la société mère.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle sur des actifs synthétiques via une architecture AMM. Parcl introduit l'offre de prix de Parcl Labs, qui crée des indices immobiliers pour des zones spécifiques en fonction de l'historique des ventes immobilières. La période de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, pouvant aller long ou court sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On peut se demander s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, soutenu par plusieurs grands noms de l'industrie tels que Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, etc. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl ne semble pas avoir attiré beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simples et se développent rapidement. Parcl Labs propose des prix, des fournitures et des marchés d'indices bien conçus et faciles à utiliser.

Dans le domaine de l'exploitation, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl reste relativement discret sur le marché, avec une base d'utilisateurs limitée et un volume de transactions faible. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour les produits d'index immobilier.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie de prêt. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de banque centrale numérique travaillait dans cette direction. MakerDAO s'est intégré avec RobinLand pour soutenir les prêts garantis par des biens immobiliers. RealT propose une option d'utilisation de biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, bien que ce service ne concerne que les jetons qu'ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jeton et n'a pas substantiellement amélioré la liquidité des fonds des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet lancé en 2020 et ayant cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de biens immobiliers. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera dans le Delaware une société à but spécial ( également connue sous le nom de SPV.