Avec Crypto, jouer à l'immobilier devient comme jouer à « Monopoly ».
Rédaction : BUBBLE, rythme
« Achetez de la terre, ils ne fabriquent plus de terre. » C'est une citation du 20ème siècle souvent attribuée à Mark Twain, souvent utilisée comme slogan dans le domaine de la vente immobilière. La gravité a fortement validé cette phrase, car si l'humanité ne peut pas voyager entre les étoiles, la terre, tout comme le bitcoin, est « non extensible ».
En 2025, la vague de cryptomonnaies est passée de Silicon Valley à Wall Street, puis a finalement influencé Washington. Avec la mise en conformité progressive, elle a commencé à changer discrètement la structure fondamentale du secteur immobilier. Début juillet, Christie’s International Real Estate a officiellement créé un département dédié aux transactions immobilières en cryptomonnaies, devenant ainsi la première marque de courtage immobilier de luxe au monde à soutenir intégralement le "paiement de maison en pure cryptomonnaie" au nom d'une entreprise.
Et ce n'est que le début. Des entrepreneurs de la Silicon Valley aux promoteurs de Dubaï, des villas de Beverly Hills à Los Angeles aux appartements à louer en Espagne, une série de plateformes de transactions immobilières axées sur la technologie blockchain et les actifs numériques émergent, formant une nouvelle piste appelée "Crypto Real Estate".
Pourquoi la cryptographie peut-elle conduire la prochaine vague du marché immobilier américain
La valeur du marché immobilier américain atteindra près de 50 000 milliards de dollars en 2024, ce qui en fait l'un des marchés d'actifs les plus importants au monde. Ce chiffre était d'environ 23 000 milliards de dollars en 2014, ce qui signifie que la taille des actifs dans ce domaine a doublé en dix ans.
Volume global de l'immobilier américain, rapport d'analyse d'Awealthofcommonsense
Le rapport NAR de juin 2025 a montré que le prix médian des maisons aux États-Unis était de 435 300 $, en hausse de 2 % par rapport à la même période l’année dernière. L’inventaire de logements est d’environ 1,53 million d’unités, et l’offre et la demande sont de 4,7 mois. Les prix élevés des logements et la sous-offre chronique ont relevé la barre, associés à des taux hypothécaires constamment élevés (environ 6,75 % en moyenne sur 30 ans à taux fixe en juillet 2025 et environ 9 % pour les prêts hypothécaires Bitcoin actuellement) qui ont constamment dépassé la hausse de la valeur annuelle des propriétés, ce qui a freiné les volumes de transactions, et la faible liquidité a conduit les investisseurs immobiliers à rechercher de nouvelles sources de liquidités.
Les taux d'intérêt élevés empêchent non seulement les investisseurs immobiliers de résoudre leur problème de faible liquidité. Au cours des cinq dernières années, la richesse moyenne des propriétaires de biens immobiliers a augmenté de 140 000 dollars. Cependant, en réalité, de nombreuses familles hésitent à libérer de la liquidité en empruntant contre leurs actifs immobiliers, car elles n'ont généralement que deux options pour réaliser ces actifs : vendre l'ensemble de l'actif ou le louer. Emprunter contre des biens immobiliers n'est pas un bon choix compte tenu des taux d'intérêt actuels, et vendre dans un contexte de hausse continue des prix de l'immobilier semble également ne pas être une meilleure décision d'investissement.
Ainsi, dans l'ensemble du secteur immobilier d'une valeur de 50 000 milliards de dollars, environ 70 % des droits (34,98 billions de dollars) sont détenus par des propriétaires, ce qui signifie que seulement 30 % sont soutenus par des fonds empruntés, le reste étant constitué de fonds propres des acheteurs. Par exemple, une famille possède une propriété d'une valeur de 500 000 dollars. Bien qu'en apparence ils possèdent cette propriété, s'ils souhaitent la vendre, ils devront déduire la part empruntée pour connaître la valeur réelle qu'ils détiennent. Dans le cas d'un droit de 70 %, ils détiennent 350 000 dollars de droits sur cette propriété.
Volume de détention des droits immobiliers aux États-Unis, source : Ycharts
Il ne suffit pas d'avoir une simple relation d'offre et de demande ; le concept de RWA a évolué pendant de nombreuses années, mais n'a véritablement explosé que ces deux dernières années, en particulier après l'élection de Trump en 2025, où la pente de la hausse s'est encore intensifiée.
Le cœur de la question est la conformité, surtout pour les investisseurs dans des actifs à faible liquidité comme l'immobilier. Le nouveau directeur de la FHFA, William Pulte, a ordonné en mars 2025 aux géants des prêts hypothécaires, Fannie Mae et Freddie Mac, d'élaborer des plans permettant d'inclure les actifs cryptographiques comme réserves lors de l'évaluation du risque des prêts hypothécaires individuels, sans avoir besoin de les convertir d'abord en dollars. Cette politique encourage les banques à considérer les cryptomonnaies comme des actifs pouvant être comptabilisés dans les économies, élargissant ainsi la base d'emprunteurs.
En juillet 2025, Trump a signé la loi GENIUS et a promu la loi CLARITY. La loi GENIUS reconnaît pour la première fois les stablecoins comme une monnaie numérique légale, exigeant que les stablecoins soient entièrement réservés à un ratio de 1:1 en dollars américains ou en actifs sûrs tels que des bons du Trésor à court terme, et impose un audit par un tiers. La loi CLARITY vise à clarifier si les tokens numériques relèvent des valeurs mobilières ou des marchandises, fournissant un chemin de réglementation pour les praticiens.
Ces combinaisons permettent à ce domaine d'avoir une plus grande marge de sécurité. De plus, la propriété immobilière, ayant une rareté similaire à celle du Bitcoin, qui ne peut pas être « augmenté » (la terre ne peut pas augmenter, mais les propriétés peuvent, construire des maisons est semblable à miner), facilite la combinaison des deux. La numérisation aide à briser les barrières élevées. Deloitte, l'un des quatre grands cabinets comptables, prédit dans son rapport sur le secteur financier qu'environ 40 000 milliards de dollars de biens immobiliers pourraient être tokenisés d'ici 2035, bien plus que les moins de 300 milliards de dollars prévus pour 2024.
La tokenisation peut diviser de grands biens immobiliers en petites parts, offrant aux investisseurs du monde entier un moyen de participation à faible seuil et à haute liquidité, tout en créant des flux de trésorerie pour les vendeurs et les acheteurs qui manquent de fonds. Cela dit, bien que le chiffre de 40 000 milliards soit séduisant, il reste à discuter, tout comme la prévision des institutions selon laquelle la capitalisation boursière de l'ETH atteindra 85 000 milliards à l'avenir. Mais où en est-on vraiment dans son développement ? Nous pourrions peut-être trouver un certain Alpha sur le marché.
Fragmentation ? Emprunt ? Location ? Fournir de la liquidité ? Jouez à l'immobilier comme vous jouez au DeFi
Contrairement aux actifs similaires à faible liquidité tels que l'or et les œuvres d'art, l'immobilier possède des attributs financiers dérivés. Lorsqu'il est associé à la Crypto, il devient encore plus diversifié.
Bien que d'autres aient essayé auparavant, la collaboration entre la plateforme Harbor et RealT en 2018, qui a lancé un service de tokenisation immobilière basé sur la blockchain, est considérée comme l'un des premiers et des plus grands projets de tokenisation immobilière.
Plus précisément, la plateforme RealT divise les droits de propriété en RealTokens négociables grâce à la blockchain. Chaque propriété est détenue par une société indépendante (Inc/LLC), et les investisseurs qui achètent des RealTokens détiennent en fait une partie des actions de cette société et bénéficient proportionnellement des revenus locatifs. La plateforme utilise le mécanisme d'émission autorisée d'Ethereum, ce qui permet de réduire le seuil d'investissement (généralement autour de 50 dollars), et les transactions ainsi que le versement des loyers se font sur la chaîne, les investisseurs n'ayant pas à assumer les tâches de gestion quotidienne des propriétaires traditionnels. RealT verse chaque semaine les revenus locatifs sous forme de stablecoins (USDC ou xDAI) aux détenteurs.
Les revenus prévus proviennent du taux de retour sur les actifs nets (RONA), qui est le loyer net annuel / investissement total immobilier. Par exemple, si les revenus locatifs annuels prévus d'une propriété, après déduction des frais, s'élèvent à 66 096 dollars et que l'investissement total est de 880 075 dollars, alors le RONA est de 7,51 %. Ce chiffre n'inclut pas l'effet de levier ou les gains en capital immobilier. Actuellement, le rendement moyen de cette plateforme fluctue entre 6 % et 16 %.
Après la tokenisation, la prochaine étape est naturellement de l'appliquer. Les biens immobiliers de RealT n'ont pas de prêts, tous les fonds proviennent de la vente de RealToken. Mais pour permettre aux détenteurs d'utiliser leurs actifs de manière flexible, RealT a lancé le module RMM (Real Estate Money Market).
RMM est basé sur le protocole Aave, vous pouvez faire deux choses avec lui. La première est de fournir de la liquidité, tout comme les intérêts LP dans le DeFi, les investisseurs peuvent déposer des USDC ou des XDAI dans RMM et recevoir les ArmmToken correspondants, ces tokens accumulent des intérêts en temps réel. La seconde est d'emprunter en utilisant des RealToken comme garantie. Vous pouvez utiliser des RealToken ou des stablecoins comme garantie pour emprunter des actifs tels que des XDAI. Il y a aussi deux choix pour le taux d'emprunt : un taux fixe (similaire à un taux fixe à court terme, mais ajusté lorsque le taux d'utilisation est trop élevé ou trop bas) et un taux variable (fluctuant selon l'offre et la demande du marché).
Ouvrir ce chemin de prêt signifie pouvoir utiliser l'effet de levier, tout comme les groupes d'investissement immobilier d'il y a une dizaine d'années empruntaient de l'argent pour acheter des maisons, puis prenaient des prêts immobiliers pour acheter d'autres maisons. En utilisant des RealTokens comme garantie pour emprunter des stablecoins et acheter à nouveau des RealTokens, ce processus peut être répété plusieurs fois pour augmenter le taux de retour global. Il est important de noter qu'à chaque niveau de levier supplémentaire, le facteur de santé diminue et le risque augmente.
Remarque : le facteur de santé est l'inverse du ratio entre la valeur de la garantie et la valeur du prêt ; plus le facteur de santé est élevé, plus le risque de liquidation est faible. Un facteur de santé tombant à 1 signifie que la valeur de la garantie est égale à la valeur du prêt, ce qui peut déclencher une liquidation. Les moyens d'éviter la liquidation incluent le remboursement d'une partie du prêt ou l'ajout de garanties. (semblable à la marge des contrats perpétuels)
En plus de l'immobilier comme « garantie » pour les prêts, les discussions récentes portent davantage sur le prêt hypothécaire avec des actifs natifs en crypto-monnaie pour acheter des maisons. La société de technologie financière Milo permet aux emprunteurs d'utiliser des bitcoins comme garantie pour obtenir un prêt hypothécaire allant jusqu'à 100 % de la valeur. À début 2025, elle a réalisé 65 millions de dollars d'opérations hypothécaires en crypto, avec des prêts cumulés dépassant 250 millions de dollars. Du côté des politiques, cela reçoit également un « feu vert », l'Agence fédérale de financement du logement des États-Unis (FHFA) exigeant que les géants des prêts hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac prennent en compte les actifs crypto conformes dans leur évaluation des risques. Bien que les taux d'intérêt des hypothèques en crypto soient généralement proches ou légèrement supérieurs à ceux des prêts hypothécaires traditionnels, leur principal attrait réside dans le fait qu'il n'est pas nécessaire de vendre des actifs en crypto pour se financer.
Une enquête de Redfin montre qu'après la pandémie, environ 12 % des primo-accédants aux États-Unis utilisent les bénéfices des cryptomonnaies pour payer leur acompte (vente ou prêt hypothécaire). De plus, le changement de politique va sans aucun doute attirer "de grandes entreprises", tandis que "Crypto Real Estate" accueille pour la première fois l'entrée de sociétés immobilières haut de gamme.
En juillet 2025, Christie's International Real Estate a été le premier à établir le tout premier département de luxe immobilier axé sur les crypto-monnaies, devenant ainsi un cas emblématique de fusion entre les agences immobilières haut de gamme traditionnelles et les actifs numériques. Fait intéressant, cette initiative n'est pas le résultat d'une stratégie de haut en bas, mais une réponse aux véritables besoins des clients fortunés.
Les dirigeants de Christie's ont déclaré : "De plus en plus d'acheteurs fortunés souhaitent conclure des transactions immobilières directement avec des actifs numériques, ce qui pousse l'entreprise à s'adapter et à mettre en place une architecture de services soutenant les paiements en crypto-monnaie tout au long du processus." En Californie du Sud, Christie's a déjà réalisé plusieurs transactions de maisons de luxe entièrement payées en crypto-monnaie, pour un montant total dépassant 200 millions de dollars, toutes étant des résidences de niveau « à huit chiffres ». Actuellement, le portefeuille de biens immobiliers adaptés aux crypto-monnaies détenu par Christie's a une valeur de plus de 1 milliard de dollars, comprenant de nombreuses propriétés de luxe prêtes à accepter des « offres en pure crypto-monnaie ».
Parmi celles-ci, une maison de luxe « La Fin » acceptant les paiements en crypto-monnaie, d'une valeur de 118 millions de dollars, est située à Bel-Air, Los Angeles, et dispose de 12 chambres, 17 salles de bains, d'une discothèque de 6 000 pieds carrés, d'une cave à vin privée, d'une salle de dégustation de vodka à moins de zéro, d'un salon de cigares et d'un centre de remise en forme avec mur d'escalade. Auparavant, le prix affiché atteignait 139 millions de dollars, source : realtor
Le département immobilier crypto de Christie’s offre non seulement des canaux de paiement basés sur des actifs crypto majeurs tels que Bitcoin et Ethereum, mais collabore également avec des institutions de garde et des équipes juridiques pour garantir que les transactions sont effectuées dans un cadre de conformité. Cela inclut la garde des paiements en cryptomonnaie, le soutien fiscal et de conformité, ainsi que l’appariement d’actifs (un portefeuille immobilier crypto exclusif répondant aux besoins d'investissement spécifiques des clients hautement fortunés).
Aaron Kirman, PDG de Christie’s Real Estate, prédit que « dans les cinq prochaines années, plus d'un tiers des transactions immobilières résidentielles aux États-Unis pourraient impliquer des cryptomonnaies ». Le changement de Christie’s confirme indirectement le taux de pénétration des actifs cryptographiques parmi les personnes à haute valeur nette et annonce une transformation structurelle du modèle traditionnel de transaction immobilière.
Les infrastructures tendent à s'améliorer, mais il semble que l'éducation des « utilisateurs » ait encore un long chemin à parcourir.
À ce jour, les projets de tokenisation immobilière ont déjà pris de l'ampleur, mais il semble qu'ils n'atteignent pas le niveau attendu. RealT a jusqu'à présent tokenisé plus de 970 logements locatifs, générant près de 30 millions de revenus locatifs nets pour les utilisateurs ; tandis que Lofty a tokenisé 148 propriétés dans 11 États, attirant environ 7 000 utilisateurs actifs mensuels, qui partagent chaque année environ 2 millions de dollars de revenus locatifs en détenant des tokens. La taille de plusieurs projets tourne presque autour de plusieurs millions, voire plusieurs centaines de millions de dollars, et leur incapacité à percer peut avoir plusieurs raisons.
D'une part, la blockchain permet effectivement de libérer les transactions des contraintes géographiques, réalisant des règlements instantanés transfrontaliers, et les frais de transaction sont comparativement inférieurs aux coûts traditionnels de transfert de propriété. Cependant, les investisseurs doivent comprendre que ce n'est pas un écosystème « sans coût » : les frais de création de jetons, les frais de gestion d'actifs, les commissions de transaction, les frais de réseau et les impôts potentiels sur les gains en capital constituent une nouvelle structure de coûts. Par rapport aux « services complets » des agents immobiliers et avocats traditionnels, l'immobilier crypto exige que les investisseurs apprennent et comprennent activement les contrats intelligents, la garde sur chaîne et les règles fiscales en crypto.
D'autre part, bien que la liquidité soit un atout, elle s'accompagne d'une volatilité plus élevée. Les biens immobiliers tokenisés peuvent être échangés sur le marché secondaire 24 heures sur 24, les investisseurs peuvent non seulement percevoir des loyers, mais aussi sortir de leur position à tout moment. Cependant, lorsque la liquidité est insuffisante, le prix des tokens peut être largement supérieur ou inférieur à la véritable évaluation du bien immobilier, les fluctuations du marché peuvent même être plus rapides que le cycle de l'immobilier physique, augmentant ainsi la nature spéculative des transactions à court terme.
De plus, de nombreuses plateformes introduisent la gouvernance DAO (Organisation Autonome Décentralisée), permettant aux investisseurs de voter sur des questions telles que le loyer et les réparations. Ce sentiment de participation est similaire à « jouer au Monopoly », abaissant le seuil d'entrée et renforçant l'interactivité, mais cela impose également de nouvelles exigences aux utilisateurs : ils doivent non seulement comprendre la gestion immobilière, mais aussi avoir une conscience de la gouvernance sur blockchain et de la conformité. En l'absence d'une éducation suffisante, les investisseurs pourraient mal évaluer les risques, considérant les biens immobiliers numériques comme un outil de profit à court terme plutôt que comme un actif à long terme.
En d'autres termes, le véritable obstacle à la propriété immobilière cryptographique ne réside pas dans la technologie, mais dans la compréhension. Les utilisateurs doivent comprendre des concepts tels que le taux de garantie, le mécanisme de liquidation, la gouvernance sur la chaîne et la déclaration fiscale, ce qui représente un changement disruptif pour ceux qui sont habitués aux modes d'achat traditionnels.
Avec une réglementation de plus en plus claire, une optimisation de l'expérience des plateformes et l'implication d'institutions financières majeures, l'immobilier crypto devrait voir la courbe d'éducation se raccourcir à l'avenir. Cependant, dans les années à venir, l'industrie devra encore investir plus de ressources dans la formation des utilisateurs, la sensibilisation aux risques et l'orientation sur la conformité, afin de faire réellement passer l'« immobilier crypto » d'une expérience de niche à une généralisation.
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Lorsque Christie's peut acheter des maisons avec des cryptoactifs, un nouveau jalon dans le secteur RWA.
Rédaction : BUBBLE, rythme
« Achetez de la terre, ils ne fabriquent plus de terre. » C'est une citation du 20ème siècle souvent attribuée à Mark Twain, souvent utilisée comme slogan dans le domaine de la vente immobilière. La gravité a fortement validé cette phrase, car si l'humanité ne peut pas voyager entre les étoiles, la terre, tout comme le bitcoin, est « non extensible ».
En 2025, la vague de cryptomonnaies est passée de Silicon Valley à Wall Street, puis a finalement influencé Washington. Avec la mise en conformité progressive, elle a commencé à changer discrètement la structure fondamentale du secteur immobilier. Début juillet, Christie’s International Real Estate a officiellement créé un département dédié aux transactions immobilières en cryptomonnaies, devenant ainsi la première marque de courtage immobilier de luxe au monde à soutenir intégralement le "paiement de maison en pure cryptomonnaie" au nom d'une entreprise.
Et ce n'est que le début. Des entrepreneurs de la Silicon Valley aux promoteurs de Dubaï, des villas de Beverly Hills à Los Angeles aux appartements à louer en Espagne, une série de plateformes de transactions immobilières axées sur la technologie blockchain et les actifs numériques émergent, formant une nouvelle piste appelée "Crypto Real Estate".
Pourquoi la cryptographie peut-elle conduire la prochaine vague du marché immobilier américain
La valeur du marché immobilier américain atteindra près de 50 000 milliards de dollars en 2024, ce qui en fait l'un des marchés d'actifs les plus importants au monde. Ce chiffre était d'environ 23 000 milliards de dollars en 2014, ce qui signifie que la taille des actifs dans ce domaine a doublé en dix ans.
Volume global de l'immobilier américain, rapport d'analyse d'Awealthofcommonsense
Le rapport NAR de juin 2025 a montré que le prix médian des maisons aux États-Unis était de 435 300 $, en hausse de 2 % par rapport à la même période l’année dernière. L’inventaire de logements est d’environ 1,53 million d’unités, et l’offre et la demande sont de 4,7 mois. Les prix élevés des logements et la sous-offre chronique ont relevé la barre, associés à des taux hypothécaires constamment élevés (environ 6,75 % en moyenne sur 30 ans à taux fixe en juillet 2025 et environ 9 % pour les prêts hypothécaires Bitcoin actuellement) qui ont constamment dépassé la hausse de la valeur annuelle des propriétés, ce qui a freiné les volumes de transactions, et la faible liquidité a conduit les investisseurs immobiliers à rechercher de nouvelles sources de liquidités.
Les taux d'intérêt élevés empêchent non seulement les investisseurs immobiliers de résoudre leur problème de faible liquidité. Au cours des cinq dernières années, la richesse moyenne des propriétaires de biens immobiliers a augmenté de 140 000 dollars. Cependant, en réalité, de nombreuses familles hésitent à libérer de la liquidité en empruntant contre leurs actifs immobiliers, car elles n'ont généralement que deux options pour réaliser ces actifs : vendre l'ensemble de l'actif ou le louer. Emprunter contre des biens immobiliers n'est pas un bon choix compte tenu des taux d'intérêt actuels, et vendre dans un contexte de hausse continue des prix de l'immobilier semble également ne pas être une meilleure décision d'investissement.
Ainsi, dans l'ensemble du secteur immobilier d'une valeur de 50 000 milliards de dollars, environ 70 % des droits (34,98 billions de dollars) sont détenus par des propriétaires, ce qui signifie que seulement 30 % sont soutenus par des fonds empruntés, le reste étant constitué de fonds propres des acheteurs. Par exemple, une famille possède une propriété d'une valeur de 500 000 dollars. Bien qu'en apparence ils possèdent cette propriété, s'ils souhaitent la vendre, ils devront déduire la part empruntée pour connaître la valeur réelle qu'ils détiennent. Dans le cas d'un droit de 70 %, ils détiennent 350 000 dollars de droits sur cette propriété.
Volume de détention des droits immobiliers aux États-Unis, source : Ycharts
Il ne suffit pas d'avoir une simple relation d'offre et de demande ; le concept de RWA a évolué pendant de nombreuses années, mais n'a véritablement explosé que ces deux dernières années, en particulier après l'élection de Trump en 2025, où la pente de la hausse s'est encore intensifiée.
Le cœur de la question est la conformité, surtout pour les investisseurs dans des actifs à faible liquidité comme l'immobilier. Le nouveau directeur de la FHFA, William Pulte, a ordonné en mars 2025 aux géants des prêts hypothécaires, Fannie Mae et Freddie Mac, d'élaborer des plans permettant d'inclure les actifs cryptographiques comme réserves lors de l'évaluation du risque des prêts hypothécaires individuels, sans avoir besoin de les convertir d'abord en dollars. Cette politique encourage les banques à considérer les cryptomonnaies comme des actifs pouvant être comptabilisés dans les économies, élargissant ainsi la base d'emprunteurs.
En juillet 2025, Trump a signé la loi GENIUS et a promu la loi CLARITY. La loi GENIUS reconnaît pour la première fois les stablecoins comme une monnaie numérique légale, exigeant que les stablecoins soient entièrement réservés à un ratio de 1:1 en dollars américains ou en actifs sûrs tels que des bons du Trésor à court terme, et impose un audit par un tiers. La loi CLARITY vise à clarifier si les tokens numériques relèvent des valeurs mobilières ou des marchandises, fournissant un chemin de réglementation pour les praticiens.
Ces combinaisons permettent à ce domaine d'avoir une plus grande marge de sécurité. De plus, la propriété immobilière, ayant une rareté similaire à celle du Bitcoin, qui ne peut pas être « augmenté » (la terre ne peut pas augmenter, mais les propriétés peuvent, construire des maisons est semblable à miner), facilite la combinaison des deux. La numérisation aide à briser les barrières élevées. Deloitte, l'un des quatre grands cabinets comptables, prédit dans son rapport sur le secteur financier qu'environ 40 000 milliards de dollars de biens immobiliers pourraient être tokenisés d'ici 2035, bien plus que les moins de 300 milliards de dollars prévus pour 2024.
La tokenisation peut diviser de grands biens immobiliers en petites parts, offrant aux investisseurs du monde entier un moyen de participation à faible seuil et à haute liquidité, tout en créant des flux de trésorerie pour les vendeurs et les acheteurs qui manquent de fonds. Cela dit, bien que le chiffre de 40 000 milliards soit séduisant, il reste à discuter, tout comme la prévision des institutions selon laquelle la capitalisation boursière de l'ETH atteindra 85 000 milliards à l'avenir. Mais où en est-on vraiment dans son développement ? Nous pourrions peut-être trouver un certain Alpha sur le marché.
Fragmentation ? Emprunt ? Location ? Fournir de la liquidité ? Jouez à l'immobilier comme vous jouez au DeFi
Contrairement aux actifs similaires à faible liquidité tels que l'or et les œuvres d'art, l'immobilier possède des attributs financiers dérivés. Lorsqu'il est associé à la Crypto, il devient encore plus diversifié.
Bien que d'autres aient essayé auparavant, la collaboration entre la plateforme Harbor et RealT en 2018, qui a lancé un service de tokenisation immobilière basé sur la blockchain, est considérée comme l'un des premiers et des plus grands projets de tokenisation immobilière.
Plus précisément, la plateforme RealT divise les droits de propriété en RealTokens négociables grâce à la blockchain. Chaque propriété est détenue par une société indépendante (Inc/LLC), et les investisseurs qui achètent des RealTokens détiennent en fait une partie des actions de cette société et bénéficient proportionnellement des revenus locatifs. La plateforme utilise le mécanisme d'émission autorisée d'Ethereum, ce qui permet de réduire le seuil d'investissement (généralement autour de 50 dollars), et les transactions ainsi que le versement des loyers se font sur la chaîne, les investisseurs n'ayant pas à assumer les tâches de gestion quotidienne des propriétaires traditionnels. RealT verse chaque semaine les revenus locatifs sous forme de stablecoins (USDC ou xDAI) aux détenteurs.
Les revenus prévus proviennent du taux de retour sur les actifs nets (RONA), qui est le loyer net annuel / investissement total immobilier. Par exemple, si les revenus locatifs annuels prévus d'une propriété, après déduction des frais, s'élèvent à 66 096 dollars et que l'investissement total est de 880 075 dollars, alors le RONA est de 7,51 %. Ce chiffre n'inclut pas l'effet de levier ou les gains en capital immobilier. Actuellement, le rendement moyen de cette plateforme fluctue entre 6 % et 16 %.
Après la tokenisation, la prochaine étape est naturellement de l'appliquer. Les biens immobiliers de RealT n'ont pas de prêts, tous les fonds proviennent de la vente de RealToken. Mais pour permettre aux détenteurs d'utiliser leurs actifs de manière flexible, RealT a lancé le module RMM (Real Estate Money Market).
RMM est basé sur le protocole Aave, vous pouvez faire deux choses avec lui. La première est de fournir de la liquidité, tout comme les intérêts LP dans le DeFi, les investisseurs peuvent déposer des USDC ou des XDAI dans RMM et recevoir les ArmmToken correspondants, ces tokens accumulent des intérêts en temps réel. La seconde est d'emprunter en utilisant des RealToken comme garantie. Vous pouvez utiliser des RealToken ou des stablecoins comme garantie pour emprunter des actifs tels que des XDAI. Il y a aussi deux choix pour le taux d'emprunt : un taux fixe (similaire à un taux fixe à court terme, mais ajusté lorsque le taux d'utilisation est trop élevé ou trop bas) et un taux variable (fluctuant selon l'offre et la demande du marché).
Ouvrir ce chemin de prêt signifie pouvoir utiliser l'effet de levier, tout comme les groupes d'investissement immobilier d'il y a une dizaine d'années empruntaient de l'argent pour acheter des maisons, puis prenaient des prêts immobiliers pour acheter d'autres maisons. En utilisant des RealTokens comme garantie pour emprunter des stablecoins et acheter à nouveau des RealTokens, ce processus peut être répété plusieurs fois pour augmenter le taux de retour global. Il est important de noter qu'à chaque niveau de levier supplémentaire, le facteur de santé diminue et le risque augmente.
Remarque : le facteur de santé est l'inverse du ratio entre la valeur de la garantie et la valeur du prêt ; plus le facteur de santé est élevé, plus le risque de liquidation est faible. Un facteur de santé tombant à 1 signifie que la valeur de la garantie est égale à la valeur du prêt, ce qui peut déclencher une liquidation. Les moyens d'éviter la liquidation incluent le remboursement d'une partie du prêt ou l'ajout de garanties. (semblable à la marge des contrats perpétuels)
En plus de l'immobilier comme « garantie » pour les prêts, les discussions récentes portent davantage sur le prêt hypothécaire avec des actifs natifs en crypto-monnaie pour acheter des maisons. La société de technologie financière Milo permet aux emprunteurs d'utiliser des bitcoins comme garantie pour obtenir un prêt hypothécaire allant jusqu'à 100 % de la valeur. À début 2025, elle a réalisé 65 millions de dollars d'opérations hypothécaires en crypto, avec des prêts cumulés dépassant 250 millions de dollars. Du côté des politiques, cela reçoit également un « feu vert », l'Agence fédérale de financement du logement des États-Unis (FHFA) exigeant que les géants des prêts hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac prennent en compte les actifs crypto conformes dans leur évaluation des risques. Bien que les taux d'intérêt des hypothèques en crypto soient généralement proches ou légèrement supérieurs à ceux des prêts hypothécaires traditionnels, leur principal attrait réside dans le fait qu'il n'est pas nécessaire de vendre des actifs en crypto pour se financer.
Une enquête de Redfin montre qu'après la pandémie, environ 12 % des primo-accédants aux États-Unis utilisent les bénéfices des cryptomonnaies pour payer leur acompte (vente ou prêt hypothécaire). De plus, le changement de politique va sans aucun doute attirer "de grandes entreprises", tandis que "Crypto Real Estate" accueille pour la première fois l'entrée de sociétés immobilières haut de gamme.
En juillet 2025, Christie's International Real Estate a été le premier à établir le tout premier département de luxe immobilier axé sur les crypto-monnaies, devenant ainsi un cas emblématique de fusion entre les agences immobilières haut de gamme traditionnelles et les actifs numériques. Fait intéressant, cette initiative n'est pas le résultat d'une stratégie de haut en bas, mais une réponse aux véritables besoins des clients fortunés.
Les dirigeants de Christie's ont déclaré : "De plus en plus d'acheteurs fortunés souhaitent conclure des transactions immobilières directement avec des actifs numériques, ce qui pousse l'entreprise à s'adapter et à mettre en place une architecture de services soutenant les paiements en crypto-monnaie tout au long du processus." En Californie du Sud, Christie's a déjà réalisé plusieurs transactions de maisons de luxe entièrement payées en crypto-monnaie, pour un montant total dépassant 200 millions de dollars, toutes étant des résidences de niveau « à huit chiffres ». Actuellement, le portefeuille de biens immobiliers adaptés aux crypto-monnaies détenu par Christie's a une valeur de plus de 1 milliard de dollars, comprenant de nombreuses propriétés de luxe prêtes à accepter des « offres en pure crypto-monnaie ».
Parmi celles-ci, une maison de luxe « La Fin » acceptant les paiements en crypto-monnaie, d'une valeur de 118 millions de dollars, est située à Bel-Air, Los Angeles, et dispose de 12 chambres, 17 salles de bains, d'une discothèque de 6 000 pieds carrés, d'une cave à vin privée, d'une salle de dégustation de vodka à moins de zéro, d'un salon de cigares et d'un centre de remise en forme avec mur d'escalade. Auparavant, le prix affiché atteignait 139 millions de dollars, source : realtor
Le département immobilier crypto de Christie’s offre non seulement des canaux de paiement basés sur des actifs crypto majeurs tels que Bitcoin et Ethereum, mais collabore également avec des institutions de garde et des équipes juridiques pour garantir que les transactions sont effectuées dans un cadre de conformité. Cela inclut la garde des paiements en cryptomonnaie, le soutien fiscal et de conformité, ainsi que l’appariement d’actifs (un portefeuille immobilier crypto exclusif répondant aux besoins d'investissement spécifiques des clients hautement fortunés).
Aaron Kirman, PDG de Christie’s Real Estate, prédit que « dans les cinq prochaines années, plus d'un tiers des transactions immobilières résidentielles aux États-Unis pourraient impliquer des cryptomonnaies ». Le changement de Christie’s confirme indirectement le taux de pénétration des actifs cryptographiques parmi les personnes à haute valeur nette et annonce une transformation structurelle du modèle traditionnel de transaction immobilière.
Les infrastructures tendent à s'améliorer, mais il semble que l'éducation des « utilisateurs » ait encore un long chemin à parcourir.
À ce jour, les projets de tokenisation immobilière ont déjà pris de l'ampleur, mais il semble qu'ils n'atteignent pas le niveau attendu. RealT a jusqu'à présent tokenisé plus de 970 logements locatifs, générant près de 30 millions de revenus locatifs nets pour les utilisateurs ; tandis que Lofty a tokenisé 148 propriétés dans 11 États, attirant environ 7 000 utilisateurs actifs mensuels, qui partagent chaque année environ 2 millions de dollars de revenus locatifs en détenant des tokens. La taille de plusieurs projets tourne presque autour de plusieurs millions, voire plusieurs centaines de millions de dollars, et leur incapacité à percer peut avoir plusieurs raisons.
D'une part, la blockchain permet effectivement de libérer les transactions des contraintes géographiques, réalisant des règlements instantanés transfrontaliers, et les frais de transaction sont comparativement inférieurs aux coûts traditionnels de transfert de propriété. Cependant, les investisseurs doivent comprendre que ce n'est pas un écosystème « sans coût » : les frais de création de jetons, les frais de gestion d'actifs, les commissions de transaction, les frais de réseau et les impôts potentiels sur les gains en capital constituent une nouvelle structure de coûts. Par rapport aux « services complets » des agents immobiliers et avocats traditionnels, l'immobilier crypto exige que les investisseurs apprennent et comprennent activement les contrats intelligents, la garde sur chaîne et les règles fiscales en crypto.
D'autre part, bien que la liquidité soit un atout, elle s'accompagne d'une volatilité plus élevée. Les biens immobiliers tokenisés peuvent être échangés sur le marché secondaire 24 heures sur 24, les investisseurs peuvent non seulement percevoir des loyers, mais aussi sortir de leur position à tout moment. Cependant, lorsque la liquidité est insuffisante, le prix des tokens peut être largement supérieur ou inférieur à la véritable évaluation du bien immobilier, les fluctuations du marché peuvent même être plus rapides que le cycle de l'immobilier physique, augmentant ainsi la nature spéculative des transactions à court terme.
De plus, de nombreuses plateformes introduisent la gouvernance DAO (Organisation Autonome Décentralisée), permettant aux investisseurs de voter sur des questions telles que le loyer et les réparations. Ce sentiment de participation est similaire à « jouer au Monopoly », abaissant le seuil d'entrée et renforçant l'interactivité, mais cela impose également de nouvelles exigences aux utilisateurs : ils doivent non seulement comprendre la gestion immobilière, mais aussi avoir une conscience de la gouvernance sur blockchain et de la conformité. En l'absence d'une éducation suffisante, les investisseurs pourraient mal évaluer les risques, considérant les biens immobiliers numériques comme un outil de profit à court terme plutôt que comme un actif à long terme.
En d'autres termes, le véritable obstacle à la propriété immobilière cryptographique ne réside pas dans la technologie, mais dans la compréhension. Les utilisateurs doivent comprendre des concepts tels que le taux de garantie, le mécanisme de liquidation, la gouvernance sur la chaîne et la déclaration fiscale, ce qui représente un changement disruptif pour ceux qui sont habitués aux modes d'achat traditionnels.
Avec une réglementation de plus en plus claire, une optimisation de l'expérience des plateformes et l'implication d'institutions financières majeures, l'immobilier crypto devrait voir la courbe d'éducation se raccourcir à l'avenir. Cependant, dans les années à venir, l'industrie devra encore investir plus de ressources dans la formation des utilisateurs, la sensibilisation aux risques et l'orientation sur la conformité, afin de faire réellement passer l'« immobilier crypto » d'une expérience de niche à une généralisation.