Estudio sobre la aplicación de la tokenización de activos físicos en el mercado inmobiliario

Introducción

La tokenización de activos físicos ( RWA ) no es un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas; ya en 2018 surgieron intentos de tokenización de activos y emisión de tokens de valores ( STO ) que eran similares al concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inmaduro y a que las ventajas de retorno potencial no son significativas, estos intentos iniciales no se desarrollaron en un segmento de mercado maduro.

En 2022, con el continuo aumento de las tasas de interés en EE. UU., los rendimientos de los bonos del gobierno de EE. UU. superaron significativamente las tasas de interés de préstamos de monedas estables en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de bonos del gobierno de EE. UU. se ha vuelto cada vez más atractiva para la industria de criptomonedas. A su vez, proyectos DeFi establecidos como MakerDAO, Compound y Aave, así como instituciones financieras tradicionales como Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Su objetivo es ampliar el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, enriquecer los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores inmobiliarios. Este estudio explora las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial a través de un análisis de casos de tales proyectos. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, las políticas, regulaciones y condiciones de mercado discutidas también se centrarán principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos del mercado de tokenización inmobiliaria

El mercado inmobiliario es un amplio campo lleno de oportunidades de inversión. Un estudio de Statista en marzo de 2023 mostró que el valor del mercado inmobiliario que cotiza en América del Norte alcanzó la increíble cifra de 13 billones de dólares, mientras que el valor del mercado inmobiliario global que cotiza fue de 26.6 billones de dólares.

El objetivo central de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversificados y flexibles, atraer a un grupo más amplio de inversores, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se manifiestan principalmente en tres formas:

1. financiamiento de propiedad inmobiliaria descentralizada.

2. producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas.

3. tokenización de bienes raíces como colateral.

Además, la tokenización y la integración de blockchain también han mejorado la transparencia de los activos inmobiliarios y la gobernanza democrática.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces generadores de ingresos. Los REIT ofrecen a los inversores comunes una oportunidad de inversión similar a los fondos mutuos, permitiendo a los inversores obtener ingresos basados en dividendos y rendimientos totales, y ayudan al desarrollo del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los activos reales respaldados por bienes raíces (RWA) tienen similitudes en la oferta de oportunidades de inversión inmobiliaria diversificadas, reduciendo efectivamente el umbral de inversión y aumentando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales suelen no ofrecer oportunidades de gestión o propiedad a los inversores, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de ello, su estricta revisión de activos y la estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporcionan un sólido modelo para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En los últimos dos años de operación de proyectos de RWA en bienes raíces, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

En general, los proyectos inmobiliarios de RWA tienen las propiedades mencionadas anteriormente. Al investigar casos específicos en profundidad, descubrí que, debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en su operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA de bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza un enfoque diferente para la tokenización del mercado inmobiliario y es el más popular en su campo. Cabe destacar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado de manera prolongada y amplia.

RealT

RealT se lanzó en 2019, es uno de los proyectos de RWA inmobiliario más antiguos del mercado, enfocado en ofrecer inversiones en bienes raíces residenciales en EE. UU. principalmente a través de la cadena de bloques de Ethereum y Gnosis ( en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza las entidades que poseen contratos de propiedad de acuerdo con las regulaciones estadounidenses. La gestión, mantenimiento y cobro de alquileres de estas propiedades se delega a terceros administradores. Después de deducir los gastos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus titulares de tokens. Aunque RealT supervisa el proceso de tokenización, son legalmente distintos de las empresas que poseen activos inmobiliarios. Como se indica en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens se reservan el derecho de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de propiedad. Cabe destacar que no necesitan co-invertir en las propiedades que lanzan al mercado. Los titulares de tokens de la propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, sin incluir aproximadamente un 2.5% de reserva de mantenimiento y tarifas de gestión, que normalmente son alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad ubicada en Montgomery, el valor total de la tokenización inmobiliaria es de 323,020 dólares, el precio de cada Token es de 52.10 dólares, y se emitieron un total de 6,200 Tokens. La propiedad genera ingresos por alquiler de 2,600 dólares al mes. Después de deducir los costos de operación y gestión que suman 622 dólares, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, lo que resulta en una ganancia neta anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada Token recibe una distribución de 3.83 dólares, con un rendimiento anualizado del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece un 100% de Token, lo que significa que RealT no necesita co-invertir con los clientes y mantiene un modelo operativo casi sin riesgo. La entidad de gestión cobra el 8% del alquiler y el resto de los gastos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra un 2% para la tokenización de la propiedad, selección de la entidad de gestión y supervisión. A través de este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada fomenta la distribución del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Cuando los intereses financieros de los inversores son demasiado pequeños, los costos de gestión de la empresa pueden volverse inviables. Un informe de Laurens Swinkels explica el conflicto de intereses entre los titulares de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad sobre los bienes, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, esto podría tener un efecto negativo en la liquidez del token, y los pequeños accionistas también podrían convertirse en free riders. Estos propietarios pueden esperar que los grandes accionistas supervisen si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de la motivación suficiente para elegir adecuadamente a la entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también encuentran difícil supervisar eficazmente a la entidad de gestión.

He seleccionado los diez últimos Tokens que se han agotado en el mercado de RealT y he utilizado un explorador de blockchain relacionado para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Token, haciendo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de Token, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, al combinar estos datos con la cantidad de Token de cada titular, se puede entender el alcance de la inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y ha aumentado la liquidez en el mercado inmobiliario.

Según los datos de transacción de la billetera RealT ( Dirección de billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres totales. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, y son aproximadamente del 2.5% al 3% del alquiler, lo que equivale a ingresos de plataforma de aproximadamente 150,000 a 180,000 dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no necesita participar en inversiones inmobiliarias, y si elige invertir, no hay restricciones o pautas claras que indiquen el grado de su participación, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han divulgado.

Desde la perspectiva de la estructura corporativa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades mediante la firma de un contrato con una empresa. Por último, RealT establece una serie de LLC correspondientes para cada propiedad en la que invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada serie de LLC posee una propiedad específica y el correspondiente Token. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades bajo RealT, ni a las operaciones de la empresa matriz.

Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposición perpetua a activos sintéticos utilizando una estructura AMM. Parcl introduce el suministro de precios de Parcl Labs, que crea índices inmobiliarios para áreas específicas basándose en el historial de ventas de propiedades. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de propiedades. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de las propiedades, pudiendo ir en largo o en corto sobre los precios inmobiliarios.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que la operación de la plataforma no involucra bienes raíces reales. Algunos podrían cuestionar si realmente se trata de un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, respaldado por varios grandes nombres de la industria, como Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, entre otros. Es razonable discutir las diversas posibilidades de los RWA de bienes raíces.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl son simples y se desarrollan rápidamente. Parcl Labs tiene un suministro de precios y un mercado de índices bien diseñado y fácil de usar.

En términos de operación, el equipo de Parcl ha lanzado activamente programas de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniéndose relativamente discreto en el mercado, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está preparado para productos de índice inmobiliario.

Reinno

Las grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como colateral para préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de moneda digital del banco central está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha integrado con RobinLand para respaldar préstamos con bienes raíces como colateral. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como colateral para préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio se asemeja más a un producto de préstamos de tokens y no ha aumentado sustancialmente la liquidez de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022. Aunque no dejó demasiada huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con RWA en el sector inmobiliario que valen la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamo basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden enviar documentos de propiedad a Reinno. Una vez aprobados, Reinno creará en Delaware una empresa de propósito especial (, también conocida como SPV,